锦绣中方·衡山彷项目商业操作思路.pptVIP

锦绣中方·新都汇商业操作思路 2013年4月 商业项目财源何来？ ? 开发商——赚取——投资者 ? 投资者——赚取——经营者 ? 经营者——赚取——消费者 l 结论：财源最终是由消费者提供 商业 项目需要通过消费者来定业态！ 1、中方居住人群分析 中方消费人群薄弱，零售商业需要长时间的等待与培养！ 2011年全县户籍人口28.13万人，户籍户数84053户。全年出生人口3730人，出生率为13.3‰；自然增长率为7.43‰。常住人口23.71万人。其中，城镇人口5.71万人，乡村人口18.00万人。全县城市化率24.08%。 一、中方现状分析 2011年房地产开发投资51463万元，比上年增长79.6%，其中商品住宅投资37947万元，增长61.0%。完成开发土地面积56.34万平方米，增长17.1%。 一、中方现状分析 2、中方县投资分析 中方县固定投资特别是房地产投资增速较快！ 一、中方现状分析 3、中方县房地产现状 项目名称 现状 项目名称 现状 国际新村北苑 在售 桃花源 售罄 国际新村南苑 在售 衡山彷 售罄 公交小区 在售 水木倾城 在售 万隆维也纳 在售 刘霖万达 在售 东方花园 在售 幸福香樟 基本售罄 中华园 在售 香樟别院 在售 南湖花园 在售 中方建材市场 在售 中心市场 在售 舞水山城 在售 中方步行街 在售 世景华庭 在售 锦绣一方 在售 玉屏居 在售 福兴商业广场 在售 广富欣城 在售 中方县的房地产在快速发展之中！ 二、中方商业发展机遇分析 本县去化，承上启下的必须性消费是中方现阶段商业发展的核心 ? 人少——5万城镇人口 ? 住宅多——在售及售罄项目多达三十来个 l 结论：围绕购房入住做中方的商业有较大的可行性 三、新都汇商业分析 项目3#栋一层临街商铺售完，剩余2层大空间，约931.24㎡； 项目2#栋商业开盘，现剩余16个临街商铺（一、二层）和3层大空间；其中临街商铺可售面积为987.84㎡（首层面积），2、3层大空间可售面积为1945.68㎡； 东头大空间1、2层商业目前仅销售4个临街铺位；可售面积为6534.4㎡； 西头大空间商业还未正式销售，1、2层可售面积为6524.26㎡,3、4层可售面积为6000多平米。 整体商业（除西头3、4层车库）可售面积约为14000多平米。 1、剩余商业面积统计 新都汇商业以两个大空间整体商业为主 三、新都汇商业分析 2、建筑结构分析 前期规划阻碍了部分业态的发展空间 ? 进深大——项目大空间的进深在30米以上 ? 柱网密——大空间的柱网在三—七米之间 ? 配套差——项目的商业缺少排烟道、扶梯、进货通道等硬件配套 四、新都汇商业定位 1、中方成功商业 客户借势中方房地产快速开发来经商 四、新都汇商业定位 2、商业思考 以消费需求来确定业态、跟随商业发展是项目操作的核心思路 5万居住人口的新城 如何发展1.4万㎡存在缺陷的商业？ 四、新都汇商业定位 2、商业思考 家俬、家饰、家电有较大较快的发展空间 房地产的快速发展 建材市场的成活 入住所造成的必须性消费是未来几年中方商业发展的核心 四、新都汇商业定位 3、商业定位 围绕居家来打造项目的商业 中方首席“家”广场 四、新都汇商业定位 4、业态定位 一条龙解决居家需求 西头 单击添加 家电 家饰 家俬 中间 东头 四、新都汇商业定位 5、商业存活之道 有消费者的商业才有价值 承上启下巩固中方 拓展商业消费人群 五、商业操作策略 快——在住宅大批量交房前让商业成熟 准——加大招商力度找准核心商家 稳——在保障开发商利益的前提下稳步推进 总思路：明暗结合，整租整售，稳步推进 五、商业操作策略 明暗结合：销售蓄客走“明”，租售走“暗” ——把握客户占便宜的心理需求， 以“面子”做饵，大卖大租“人情铺” 满足客户的虚荣心与成就感 五、商业操作策略 品 牌 类 经营种类 品牌名称 需求面积 （㎡） 租赁期限要求（年） 联系人 电器超市 通程电器 3000-6000 8-15 曾 志 电器超市 步步高 3000-6000 8-15 刘 总 生活超市 新一佳 7000-15000 8-15 李 进 生活超市 比一比 7000-15000 8-15 刘 凯 百货商场 人人乐 5000-20000 8-15 胡 总 百货商场 岁宝百货 5000-20000 8-15 张小涵 家 私 全友傢俬 3000-10000 8-12 成 总 家 私 掌上明珠 3000-10000 8-12 张 总 整租整售：第一步：品牌商家租售 五、商业操作策略 整租整售：第二步：私营大商家租售 私 营 类 经营种类 已品牌名称 需求面积 （㎡） 已经营地