05年安庆深安花园项目营销推广执行方案.pdfVIP

安庆深安花园项目营销推广执行方案 （一期部分） 上海功夫堂投资管理有限公司 2005 年8 月15 日 目 录： 一、市场分析篇 1 、整体市场分析 2 、市场现状对本案构成的影响 二、项目分析篇 1 、整体地块分析 2 、项目一期部分分析 1）经济技术指标分析 2 ）SWOT 分析 3 ）项目地块分析 三、营销篇 1 、整体营销思路 2 、一期部分营销思路 3 、营销阶段划分及流程作业 安庆深安花园项目营销推广执行方案 （一期部分） 前 言： 深安花园项目目前整体规划方案于近期即将完善，随之一期的补充方案也将完全确定，同时即将面临着具体施工图纸制作以及招 投标和施工的开始。在营销方面，为了使我们一期的销售目标更好的完成，特制定一期方面详细的营销执行计划。这份计划的总 体思路为：完善销售前期所准备的一些工作，包括售楼部、销售团队的搭建培训以及各种销售资料的制作等等。其次再根据各个 销售节点制定详细的销售计划，以保证整个销售过程在严谨的执行控制过程中完成，当然最后还需要开发公司以及我们的策划团 队来辅助完成其中的各个环节。 一、市场分析篇 1 、安庆市整体市场分析 安庆市从2003 年来，房地产市场快速升温，市场主力价格由原来的 1000 元/帄方米以下到2004 年已突破了 1800 元/帄方米的均价 大关，虽然目前市场上的价格浮动相对较小，但是市场上的主力价格已分布在2000-2500 元/帄方米，呈现价格定位较高的态势；进 入2005 年，安庆市各个板块都出现了代表性的楼盘，从产品档次、规划设计、开发规模、营销手段上都上升至较高水帄，整体市 场呈现快速发展的趋势；目前市场供应主要分布在迎江区、大观区板块中心区域和开发区板块大湖风景区，如万豪怡景、英德利 华园、秀水华庭、香樟里·那水岸、百蕊·宜城水岸、西湖绿洲城等。当前的房地产市场现状主要表现如下： 1) 从产品上看， 经过了近两年的销售，目前市场上的多层的存量相对较小，多数多层项目处于尾盘销售阶段，后期市场上推出的主要为小高层、 高层住宅； 安庆市目前的楼盘中比较有特色的户型、产品相对较少，后期推出的部分项目特色（如跃层等）产品放量也不大。 2) 从价格上看， 目前安庆市多层销售的均价主要分布在2000—2300 元/帄方米，小高层、高层的均价格一般定位都为2300—2600 元/帄方米，而 后期推出的高层项目普遍档次有所提升，价格定位预计将较目前有所提升。 3) 从项目分布上看， 目前的高价位区域主要分布在大湖风景区（秀水华庭、新文采、英德利花园等）及沿江景区（百蕊·宜城水岸、万豪逸景、弘 信花园等），主要处于对景观环境、居住氛围、配套、整体规划设计的考量上形成的高价位，而对于产品单体的优势相对关注 度少。 4) 从销售状况上看， 目前市场上在售的各个楼盘价格浮动都不大，销售也大都处于尾盘销售期，主要销售抗性为总价及位置上的抗性。 5) 从竞争上看， 目前市场上实力开发商引领着安庆楼市，实力开发商相对一般开发商的同等楼盘价格定位要高，对于品牌的竞争将逐步加剧， 后期市场上受土地供应的影响，市场供应主要集中在香樟里·那水岸、百蕊·宜城水岸、秀水华庭三期、欧景苑、英德利花园三 期、西湖·绿洲城等项目上这些项目中多数是以小高层、高层作为其主导产品，推出时间也将较为接近，竞争将比较激烈。 6) 主要竞争个案分析 楼盘名称 弘信城市花园 英德利花园 万豪逸景 开 发 商 安庆市星星房地产有限公司 安庆市英德房地产开发有限公司 安庆市逸鹏房地产有限公司 楼盘地址 吉祥街与宜城路交汇处 菱湖北路、中兴大道（现场） 安庆市建设路30 号 产品形态 普通住宅、小高层 小高层（两梯五户） 多层(一梯) 开发总量 7.5 万帄方 约2.5