2011年9月南京江宁冷冻厂地块定位报告.ppt

江宁冷冻厂地块定位报告2011年9月 本报告三大核心主题 报告框架 金融政策回顾：上半年6次上调存款准备金率、3次加息后均达历史最高点，对银行、开发商及消费者三者均带来不利影响 6次上调存款准备金率 2011年上半年房地产行业政策回顾—严格执行、力度加强、范围扩大、新政策出台 政策影响分析： 房地产重大政策回顾：重点落点在抑制购买需求和房价涨幅上面； 此前颁布的限贷和限购政策对市场的影响效力持续，但鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，而保障房和房价控制目标政策由于执行不到位，导致购房者对这两个政策的信心有所下降； 因此，我们预计未来政府政策执行逻辑是：一方面加大保障房建设力度，以此维护政府的公信力；另一方面，持续加强限价政策的执行力度。 在政策影响下，2011年全国主要城市房地产成交保持低迷状态，但价格依然坚挺，市场反弹欲望强烈，但受政策抑制难以持续 5月份，除少数城市外，大部分城市楼市成交量都有比较大的回升，其中一线城市表现尤为明显。由于今年1-4月份，市场供销两淡，各地楼市在政策调控下，市场观望气氛浓厚，成交一直比较低迷，使得市场本身短期存在很强的反弹欲望。同时，由于前期销售的惨淡给很多上市开发商业绩目标的实现带来了压力，为实现全年业绩目标，各开发商会有加大销售、增加业绩的欲望。最后，购房者在观望一段时间后，在现实购房需求及开发商打折促销的活动下，会择机入市。 我们认为，由于前期低迷时间比较久，短期内市场存在很强的反弹欲望。5 月份市场的大幅回升，表明市场前期积蓄了一定的反弹动力。相信未来，在推盘量不断增加，及开发商打折促销的情况下，市场成交还会有所回升。然而，由于CPI 不断创月度新高，治理通胀仍是当前政府的首要问题，政策依旧会收紧，使得流入楼市的资金不断减少；同时作为楼市调控目标的房价目前仍未有所松动，未来政府对楼市的调控也将会持续。在紧缩货币政策及楼市调控政策的双重影响下，未来楼市反弹的高度及时间必会受到抑制。 CPI高企、PPI走弱是央行继续加息的主要因素,目前物价上涨控制难度较大,因此下半年国家将继续通过金融杠杆进行调节 国家统计局7月9日发布了6月份CPI数据，6月CPI同比上涨6.4%。其中猪肉价格涨幅竟高达57.1%,影响价格总水平上涨约1.37个百分点。 未来政策预判： 预计未来政策将主要沿着以下路径发展： 1）政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政策已经明确指出，一旦政策放松，价格又可能会出现报复性上涨； 2）政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因此未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主； 3）房价是决定政策是否加码的关键因素：如果房价继续坚挺或走高，不排除政策范围扩大和新的行政政策出台的可能。 报告框架 分析总结 报告框架 南京土地市场：上半年南京土地市场成交面积及金额明显减少，开发商拿地热情较低 2011年1-9月，南京一级土地市场共成交33宗经营性建设用地，实际总出让规模达216.9万㎡，土地成交总金额达177亿元。 与2010年土地市场相比，今年上半年开发商拿地明显更加谨慎。再加上今年成交的33宗土地大多为两江板块的的住宅用地，很难激起开发企业的拿地兴趣，33块宗地整体溢价率仅为25%。 2011年上半年南京住宅市场保持低迷，上市及销售量同比2010年均有较大回落，但房价依然保持较高水平，随着近期成交量陷入低谷，对价格支持的利好因素不在，未来价格下行调整的可能性较大。 成交结构：成交集中在80-90㎡的刚性需求和120-144㎡改善型需求这两个面积段 目前80-100㎡产品主要集中在两江板块价格较低，100-120产品多为紧凑型三房集中在城南、城北等板块价格较为适中区域，因此这两大面积段成为南京住宅成交主力。 总价特征：单套100万以下的刚性需求旺盛；100万/套以上级别来看，150-250万呈现供小于求的局面。刚性需求仍是南京楼市有力的支撑 从存量房看，目前南京房地产市场竞争态势恶化明显，6月底去化周期首次突破10个月 截至2011年06月底南京市房地产市场总可售量为35735套，环比上月增加了1609套，涨幅为4.71%。与此同时，去化周期也出现了上涨。根据计算，如果按照近6个月去化速度，南京市场上的存量房源将在10.35个月内去化完毕，去化周期环比上月上涨了1.81个月。 分区域来看：城北、江北、河西可售量上涨幅度较大，客观反映出目前这3大区域市场消化较慢 南京2011年下半年供应分析：江宁、江北下半年竞争最为激烈，其次是河西、城北 2011年下半年各版块新增供应 市场总结： 报告框架 市场竞争：下半年和明年上半年竞争将进一步加剧 项目条件：综合条件较好，可打造中高端复合型项目 客户敏感点：投资回报率高，控制总价 项目定