2012年2月益阳高新片区梓山湖·领御2012年度营销策略报告.pptVIP

其它直效媒体 短信广告 重点投放各类优质号码段，以及移动、联动金卡以上客户，定时投放广告。 电梯楼宇媒体 对选择高端社区、高端写字楼电梯。 电视开机广告 在有重要销售节点前后定制1-2月电视开机广告 展示策略 活动策略 销售策略 客户拓展策略 推广策略 2012年活动策略 一 大节点引爆式活动 制造新闻炒作热点 二 多频率小费用小活动 营造销售氛围逼定成交 三 高端圈层活动 精准锁定目标客群 高品质公关活动 集客暖场活动 业主关怀回馈活动 三类活动 一、大活动制造新闻热点 时间 2012年5月 2012年6月 2012年9月 2012年12月 项目阶段 5栋进入尾盘销售，6栋一批蓄客；样板房开放 6号栋一批内部选房 6号栋二批内部选房 3、4号栋交房 活动主题 样板房开放仪式 选房活动 选房活动 交房活动 活动内容 略 略 略 略 二、低费用多频次小活动配合，增加销售氛围、促进成交 每月举行一次小型现场活动不仅能有效的维护老客户，同时也能增加销售氛围，吸引人气，促进成交 时间 活动主题 活动形式 活动目的 3月 植树节活动：绿化家园，情系你我 邀请老业主参加植树活动 2、3、4号栋尾房去化，现场暖场活动 4月 感恩节活动：放飞梦想,就在领御 风筝DIY+放风筝比赛 2、3、4号栋尾房去化，现场暖场活动 6月 六一儿童节活动:未来，从领御出发 现场举办益阳首届“领御杯”儿童国画大赛 尾房去化，配合6号栋第一批选房 7月 待定 举办环梓山湖自行车大赛 6号栋第二批蓄客造势 8月 待定 泳装秀 6号栋第二批蓄客造势 9月 中秋节活动：月满中秋，情系领御 中秋品饼赏月业主活动 配合6号栋第二批选房 10月 国庆节活动：普天同庆，领御国庆感恩回馈 待定 5号栋尾房去化，保持6号栋的销售热度 11月 待定 梓山湖冬泳 5号栋尾房去化，保持6号栋的销售热度 三、高端圈层活动，精准锁定目标客群 联系银行VIP、名车车友会、行业协会等组织，联合开展针对高端客群的名流晚宴、饭局营销活动，精准锁定目标客群。 品牌互动嫁接，豪车展 价值约300万元的玛莎拉蒂 展示策略 活动策略 销售策略 客户拓展策略 推广策略 2012年客户策略 益阳整体市场的容量较小，相反市场的供应量比较大，加上2012年项目的销售任务艰巨，因此亟需我们的销售人员积极拓展客户。挖掘益阳本市客户，拓展周边城市客户。 整体原则 客户策略 坐销与行销结合 大客户开发管理 策略执行方式 执行方式 增设项目外展点 6号栋开盘前广场及商场巡展（沃尔玛广场，步步高百货等） 重点商圈的客户拓展（桃花仑商圈，桥北商圈等） 重点社区及企事业单位巡展（公务员小区 ，学校等） 下游城市拓展（桃江、沅江、安化、南县等） 圈层营销针对高端小众客户群体如各类商会、企业联合会、银行VIP客户、车友会等，采用直接上门拜访、专场推荐会、DM直邮、数据库营销、短信等方式搜集目标客户，重点针对高端群体举行专场推荐，组织名流晚宴，开展饭局营销等进行推荐 。 展示策略 活动策略 销售策略 客户拓展策略 推广策略 整体销售策略 敌变（政策、市场形势）我变+特价房促销（尾盘）+小步快跑（新推盘） ※2、 3、4号栋尾房，从2月中旬起，以特价房的形式每周推出3套。 ※5号栋， 高频次、多形式的促销活动加快去化速度。 ※6号栋， 预判形势，小步快跑，先分批次消化，后集中开盘。 ※销售计划和销售政策依据形势变化适时调整！ 待去化房源销售对策 楼栋 待去化套数 销售难点 销售对策 3号栋 19套 尾房，户型、朝向、楼层相对较差 加大促销力度，以特价房形式每周推出3套进行消化 4号栋 7套 尾房，户型、朝向、楼层相对较差 2号栋 46套 尾房，剩余房源楼层较高 5号栋 98套 市场观望情绪较重，刚性需求客户较多，高层、大户型销售难度较大 样板房展示销售、利用各种节日制造噱头采取多种形式的促销手段进行消化 6号栋 131套 市场冷淡，蓄客难度大，无法集中推盘 等待市场好转迹象，择机以适当价格分批推出 合计 301套 　 　 关键节点 3月上旬 3、4号栋外立面落成 6号栋2批选房 1 2012年 营销阶段总控图 3 5 9 6 4 11 10 2 销售计划 工程要求 6号栋1批蓄客 7 8 12 5月初 5号栋样板房对外开放 3、4号栋交房 6月底 3、4栋初步绿化 8月中旬 3、4栋入户大堂开放 9月 中央园林初具雏形 12月 3、4号栋达到交付标准 6号栋1批选房 样板房开放 6号栋1批选房 6号栋开盘典礼 6号栋2批蓄客 2、3、4号栋尾盘去化 5、6号栋高层去化 2012年年度目标 任务分解计划 2012年梓山湖·领御月度销售任务分解 　 1月 2月 3月 4月