2012年3月合肥商业市场调查分析暨望宁地块项目定位.ppt

合肥写字楼发展历程 发展迅速 汇金大厦、置地投资广场、东方银座、金鼎国际、求实君临国际、汇丰广场、绿地蓝海、安德大厦、富广大厦、新城国际 2006年～2010年 合肥经济发展情况 代表项目 时 间（年） 扩张期 分析: 此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有质的提升，较多达到甲级标准； 另外物业管理水平有明显提高，服务意识和服务内容不断提高； 由政府引导逐步形成的2个CBD区域（政务区、滨湖区） 供应量快速放大，以中高档写字楼为主，并形成区域特色 以国内外大型企业需求占主导 ※投资方：开发商占绝大多数 ※市场行为：出售为主，出租为辅 ※地理位置：有较大部分出现在中环和二环之外，形成新的区域格局。 合肥写字楼发展历程 扩张期 代表项目：汇金大厦 典型案例： 楼层高度：地上28层、地下2层，100米 外立面： 镀膜low-e双层中空玻璃 电梯配置：7部进口三菱 办公环境：公共部分精装，办公部分全装修 租金情况：60-65元/㎡·月左右 入驻率：85% 客源情况：金融保险业占三分之一，其次房地产、物流贸易、能源及制造业客户占比超过50% 楼层高度：23层（层高3.8米） 外立面：干挂石材和Low-e双层中空低辐射玻璃幕墙 电梯配置：8部进口三菱 办公环境：空中花园 租金情况：50-70元/㎡·月左右（物业费单收3.8元/㎡·月） 入驻率：85% 客源情况：高科技产业近三分之一，能源制造业占四分之一，房地产、专业服务、物流贸易、金融保险各十分之一 代表项目：新城国际（A、B座） 合肥写字楼发展历程 发展迅速 万达广场、安徽国际金融中心、安粮东怡金融广场 2011年至今 合肥经济发展情况 代表项目 时 间（年） 成熟期 分析: 品牌开发商介入，产品以高品质写字楼为主； 超高层写字楼成为建筑发展方向； 区域集群更加明显，地标性建筑不断涌现； ※投资方：开发商占绝大多数。 ※市场行为：出售为主，出租为辅。 ※地理位置：新老城区各有发展，以新区开发为主； 合肥写字楼发展历程 成熟期 代表项目：IFC安徽国际金融中心 典型案例： 楼层高度：地上57层、地下3层，239米 外立面：金属幕墙、石材幕墙和中空断桥Low-E玻璃幕墙 大堂：15米挑高，800平米（可扩展到1500平米） 电梯配置：19部进口品牌高速电梯 销售价格：均价12000元/㎡·月 楼层高度：33层，150米 外立面：玻璃幕墙，低辐射中空玻璃 大堂：10.5米挑高，300平米 电梯配置：10部进口三菱电梯 销售价格：均价12000元/㎡·月 代表项目：万达广场 合肥写字楼发展历程 小 结 1、天徽广场标志写字楼销售的正式开始和真正意义的市场化，财富广场标志着成熟写字楼产品的面世。 2、随着城市经济的发展，写字楼在设计和品质上都不断提升和完善，并且在开始在软件上不断形成竞争力，例如周边政府机构、入驻企业、物业管理等方面形成软实力； 3、开发主体由国有事业单位，逐步转变为开发商占市场开发主体；物业租售方面，由只租不售，到以租为主、以售为辅，再到以售为主、以租为辅； 4、随着城市发展，写字楼布局由市中心，逐步转变为以新城区开发为主，集群效应不断显现，老城区多以点状和线状开发； 5、写字楼品质不断提高，但由于越来越把客户定位高端企业，市场细分程度较低，未来定位第一梯队的写字楼竞争会比较激烈；这是我项目定位需要考虑的因素。 合肥写字楼发展现状 写字楼片区划分 滨湖区 政务区 北一环片区 长江路片区 南一环片区 马鞍山路片区 高新区 经开区 细分合肥写字楼市场主要分为如图九个区域： 其中，北一环片区、长江路片区、南一环片区、为成熟的大片区； 政务区、滨湖区为正在建设的大片区； 新站区、马鞍山路片区、高新区为较成熟的小片区； 经开区为正在建设的小片区； 真正意义上的CBD(中央商务区)目前只有政务区，老城区写字楼集中度较低。 新站区 4600 10000 80000 TOP创展中心（孵化器） 9000 4000 45000 和地蓝湾 8200 30000 70000 汇峰大厦 3700 30000 40000 未未来（孵化器） 7000 80000 170000 印象时代 15700 20000 37560 华畅大厦 区域 名称 写字楼规模 备案可售货量 单价 庐阳区 祥源广场 60000 在建未售 —— 合肥合作经济广场 50000 在建未售 —— 华侨广场 22800 4800 14500 东怡金融广场 200000 130000 13000 包河区 融城大厦 14770 1900 7100 恒兴广场 22344 4200 9000 东方广场 30000 在建未售 —— 蜀山区 IFC 294000 37000 15000 新华国际