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质量管理体系作业指导书 文件编号 ZB-TZ-Z02 版 本 号 1.0 生效日期 2007-10-27 半岛城邦项目投资决策报告（市场部分）成果标准 (盖控制专用章处) 修改状态 修 订 情 况 生 效 日 期 I 组员：王星亮，王渊声，周妮臻，姚兰，沈慧明，陈梦樊 2007-10-27 II 在项目PPT的基础上修订的初步投资决策报告 III IV V 起 草 职 务 日 期 2007-10-27 审 核 职 务 日 期 签 发 职 务 日 期 报告框架 项目投资决策评审报告 一．正文 （1）项目总论 （2）城市板块及项目细分市场分析 （3）项目市场与产品定位 （4）项目分期开发计划 （5）项目销售进度计划及分期售价 二．结论及建议 三．附件：合作方研究、合作协议草案等 成果标准 项目摘要简表 序号 项目 数值 页码 1 占地面积 30万㎡ 2 容积率 2.7 见xx页 3 总建筑面积 17万多㎡ 4 住宅建筑面积 13000㎡㎡㎡㎡ 一期2.2亿 见xx页 项目总论 项目总体概况 半岛·城邦，筑于一块天生显赫的土地——深圳蛇口半岛东南端。 北依蛇口山主题公园，东、南、西三面零距离面向浩瀚开阔的南中国海，画定100万平方米的海上城邦；项目东临建设中的西部通道，与香港元朗隔海相望，堪称南中国海上的城市门户；边界清晰的半岛地形，专享1.5公里城市海岸线，让这里成为南中国海100万平方米“进海”社区，实践城市海居的最高梦想。 项目分5期开发，多元的生活形态和完善配套让社区因此更为丰富，浓郁的国际人文环境，令国际化的海洋文明与生活接轨，建成后将成为中国滨海豪宅领军之作。 半岛·城邦一期建筑面积逾14万平方米，由8栋现代大气，简洁明快，蕴含浪漫主义情怀的滨海住宅组成。一期拥有风情商业街、幼儿园、会所等配套设施，将开启新一代滨海生活的新篇章。 半岛城邦总占地面积：300，000 m2(整体)；逾50000m2(一期)。总建筑面积：逾1000000m2(整体)；逾140000m2(一期) 标准见附件一：项目概况及项目背景 城市板块及项目细分市场分析 板块及细分市场供需分析 1. 蛇口拥有优美的山海景观和完善的生活配套设施，是深圳社会治安环境最好的地方之一。这里绿树成荫，鸟语花香，社区绿化率高达59％。亚洲最大的沃尔玛超市和全球第三大的装饰及建材连锁商场也落户于此。蛇口的房地产市场是在工业区的发展之路上逐步发展起来的。从最初的职工福利房和单身公寓开始，到写字楼、商业物业，以及别墅，大规模商品住宅小区，住宅产品类型逐渐丰富，居住功能越来越完善。 2. 蛇口优良的居住环境、完善的设施设备以及未来的发展潜力，长期以来一直吸引着各类型置业者的关注。尤其是近两年，西部通道修建以来，蛇口住宅销售市场炙手可热. 今年7月，西部通道正式开通以后，蛇口的租售市场开始活跃，各类物业租金明显上涨，带动租售回报率也有所上涨。 主要竞争对手分析 1. 半岛城邦的主要竞争对手是中信红树湾. 中信红树湾位于南山区沙河东路与白石路交汇东面南2.95平方公里的深圳湾填海区，东侧为沙河高尔夫球场，南眺深圳湾，东北紧邻华侨城人文大社区，总占地面积16.3万平方米，总建筑面积65万平方米，项目总投资约35亿元，开发周期为6年，分四期开发。目前项目一期、二期已经售罄，接下来将推出三期和四期。 中信红树湾是深圳湾首屈一指的豪宅典范。项目总户数约2800户，车位约3500个，绿化率65％，首层全部架空。一期共6栋，为4栋塔楼和2栋TOWNHOUSE，主力户型为163－170平米的实用四房，以及202－208平米的舒适四房。二期共7栋，为5栋塔楼和2栋TOWNHOUSE，共738户，主力户型为160－230平米的实用四房、舒适三房和四房。 附件二、城市板块及项目细分房地产市场分析 项目市场与产品定位 （1）项目SWOT分析及竞争策略 1. 半岛城邦拥有无可比拟的自然优势。仁者乐山，智者乐水，人们对山和海的喜爱造就了半岛城邦。深圳的海岸线很长，海蓝沙白的风景也不少，但只有半岛城邦和海如此的接近，只有半岛城邦所在的区域是如此的适合居住。半岛城邦所在的区域具有发展潜力。目前，区域都拥有大量的土地贮备，这个区域在政府规划上的定位都非常高，都被人寄予了非常高的期望。附件三、项目市场与产品定位 项目分期开