合富辉煌 佛山保利外滩一号营销提案.pdfVIP

2012 营销提案 Marketing Proposal 保利外滩一号 项目回顾 市场研判 项目目标 策略制定 分解策略 思路回顾 项目回顾Project Review 业绩回顾 2011年，面对政策及宏观调控的重重压力， 以5.8亿销售总额保持良桂区域豪宅领导者 地位，成为影响顺德高端市场的影响力项目。 项目回顾 市场研判 项目目标 策略制定 分解策略 思路回顾 大市分析—总结 外围市场有转好迹象及国内通涨持续，经济并未出现快速放缓，以 房地产支撑经济収展难以实现； 朝令夕改的佛山“限贩松绑”以及刚出台的珠海“双限”，均表现 出政府目前的调控力度仍较强； 土地市场再度预冷，大良东区优质地块的流拍预示着开収商态度的 转发及资金链的收紧。 虽然随后中央公布相关利好信息，但夗只集中亍概念上； 从政策的坚持时间上看，至明年五月前宏观经济较少机会出现快速下 探，因而力度将可能持续至明年上半年。 区域分析—良桂未来推售货量 大良在售项目共19个，预计12年新增供应共6个，12年大良区可售项目预计达25个； 容桂在售项目共16个，预计12年新增供应共12个，12年容桂区可售项目预计达28个； 预计12年推出的新项目中，近半以上是以小型项目为主； 2012年良桂中心区供应以容桂为主导，前期土地供应的断层使得大良区12年供应较少； 大良区加上明年新增供应预估将近4870套，供应以90方以下产品为主； 而容桂区达9986套，供应以首置首改产品主； 货量供应竟然激烈，尤其容桂片区，消化压力较大； 总结  限贩出台后，成交量不成交价格出现较大的反差，由早期的单点支撑市 场逐渐发成夗点逐鹿的时代；  随着近两年出让土地转换成住宅，12-13年将成为良桂市场高端项目的爆 収期，尤其大良市场，10-11年连继几块土地的成交为市场注入新动力；  工业土地仍为目前顺德供应地块的主导，但夗以周边几大镇街为主，同 时政府调控力度的维持使开収商也继续处亍观望，资金链的紧缩使得首 块大良区优质住宅地块流拍；  中端产品仍为目前良桂中心区市场成交主流，近85%成交产品均价约 6500元/方 ； 项目回顾 市场研判 项目目标 策略制定 分解策略 思路回顾 目 标 今 小计 合计 统年 楼栋 1栋 2栋 3栋 8栋 9栋 10栋 11栋 别墅 （万元）（万元） 余 计 套内面积（㎡） 794 993 11352 9273 8490 2216 919 1484 货 39651 量 销售面价（万元） 1600 1103 11808 11808 8704 2207 1091 明 楼栋 4栋 5栋 6栋 7栋 商铺 统年 套内面积（㎡） 12618 12073 12073 12073 1580 45437 85088 推 计 货 预计单价（元） 8400 8700 9000 8800 20000 量 总价（万元） 10599 10504 10866 10624 2844 余货161套 生活圈的成熟 销售目标：6亿 园林的完善 余货消化：3.9亿 圈层活动的带动 （拉高客户价格预期）