惹目地产2011年霸州市金各庄改造项目全程思路沟通.ppt

【霸州市金各庄改造项目全程思路沟通】 Kim gezhuang Bazhou whole idea of communication and transformation project RM power Communication Group 11.3.18 【本次提报目的】 1、通过深入的分析明确项目定位 2、根据定位对项目整体前期操作提出指导意见 3、根据项目基础本质配以相应的案名方向 4、在案名的基础上提出设计表现思路及相应的VI延展 contents PART1——分析 PART2——策略 PART3——表现 【首先我们需要明确一点】 我们是大盘 We are tape 欢迎进入惹目视角 PART1 分析/ analysis 【市场分析】 距北京80公里，距廊坊40公里 1、京模式影响 2、政相对较强 3、发展支持大 4、发展速度快 5、政策传播快 6、政策落实慢 京模式影响下的 发展中城市 【人群分析】 “政气”大于“商气” Than commercial gas 从来到城市看到城市的行政区和商业区，并且对当地人群进行走访认知后我们发现，霸州受北京影响比较严重，政治化氛围要大于商业化氛围，此点主要体现在，关系网络，办事路线等多方面因素，因此就霸州这座城市来说，是政治主导城市的，是政治人群起决定作用的北方典型城市 【竞品分析】 3100元/㎡~4500元/㎡的城市价位 中档 高档 金域湾二期蜻蜓 左岸 迎宾山水花园 宏瑞·御景 【金域湾二期蜻蜓】 调研内容 项目名称 金域湾二期——蜻蜓 开发商 廊坊吉利房地产开发有限公司 项目体量 10.69万平方米 项目地址 兴华路与盐水河交叉口处 项目主打 生活，湖景，宜居 产 品 亮点 户型区间 85㎡~120㎡之间 户型亮点 小面积 景观亮点 社区内人工湖景 内部配套亮点 双会所 外部配套亮点 距兴华路商业中心一百米距离 价格区间 3100~3500 目前进度 一期现房，景观做好，二期将开 【左岸】 调研内容 项目名称 左岸 开发商 廊坊市燕青房地产开发有限公司 项目体量 10万左右 咨询地址 霸州市建设东道六郎桥 项目主打 牤牛河未来规划 产 品 亮点 户型区间 85㎡~130㎡之间 户型亮点 较为规矩，飘窗落地阳台 景观亮点 普通绿化，外部资源借用 内部配套亮点 幼儿园 外部配套亮点 外部配套相对匮乏 价格区间 3400 目前进度 一期封顶，二期还未开售 【迎宾山水花园】 调研内容 项目名称 迎宾山水花园 开发商 中集嘉业房地产开发有限公司 项目体量 不详 售楼地址 开发区迎宾道北侧 项目主打 文博馆 产 品 亮点 户型区间 80㎡~160㎡之间（大面积较多） 户型亮点 双景观电梯洋房 景观亮点 内部组团景观，外部文博馆景观 内部配套亮点 4万平风情商街 外部配套亮点 文博馆广场 价格区间 均价3900 目前进度 一期尾房，剩余大面积较多 【宏瑞·御景】 项目一期售罄，而且暂未销售，售楼部仅一个销售员，户型图纸及相应信息都没有面市，相关宣传单页等待更换。 价格：均价在3800左右 户型：大面积为主 亮点：主干道，行政区 【总结】 1、市场上地产项目相对都有一定规模 2、对于周边资源的利用较大化 3、价格支撑主要在地段，景观，配套等方面 4、产品趋同，相对中规中矩 5、每个项目将自己的卖点直接转化为推广 6、城市推广表现层面一般化 7、产品层面出现少量仿洋房产品（御景项目带电梯多层带退台） 【项目分析】 资源多，配套少，远景大 Lot of resources, supporting small, long-term large 【资源多】 城市中心大道，牤牛河，森林公园 【配套少】 项目地目前为金各庄村，周边配套设施与其他竞品相比还有明显不足 【远景大】 城市向北发展对项目起到区位不足的支撑作用 【总结】 1、项目是不是要吃资源饭？ 2、项目针对的人群就是政治人群吗？ 3、项目定位是高端还是中端？ 我们要再次了解一个核心问题——我们是“大盘”操作 PART2 策略/ Strategy 【策略——关于项目】 大盘操作周期较长，因此我们需要在很长的周期中逐步的拿出卖点来进行推广与吸纳客户，因此无论是周边资源，还是项目未来发展，都不足以支撑项目较久，那就要求我们 ——前期预埋 人性预埋 景观预埋 产品预埋 资源预埋 发展预埋 亮点预埋 多元化亮点支撑大盘 Support the broad market diversification Highlights 【策略——关于人群】 大盘操作最忌讳单一人群，因为我们大体量的产品，毕竟是大众的。群众毕竟还是多数的，我们需要的是找准项目调性，分产品，分期进行网罗，因此我们的策略是