渭南项目提案.pptVIP

销售团队 普通客户组 大客户组 行销组 销售接待 租赁接待 市外客户 投资机构 品牌客户 下乡巡展 公共活动 品牌联合 扫楼扫街 销售组 租赁组 投资后出租 返租出售 前期主要为销售部服务 后期为项目实现高进住率服务 * * * * * * * * * * * * * * 商务大堂 后期存在商务上的考量，建议在大堂的装修以及电梯前厅的装修上应用竖向线条，增加公寓的商务氛围。 物业管理水平是衡量项目品质的重要软性指标，物业管理的好与坏直接影响到社区的品质、产品的价格。 为了有效保障项目物业品质，从软性功能上最大化堤升项目价值，建议项目住宅物业管理要吸纳或聘请专业物业管理团队堤供合理化建议，同时全面管理，保障服务项目顺利实施。 物业服务内容方面，除日常管理外，可考虑增加特色的酒店服务。 酒店物业管理 商业产品业态定位探讨 商业一层作为化妆品、金银饰品、女鞋类 商业二层作为女性服饰类，箱包，手工艺品 商业三层作为男装、童装、部分鞋类 商业四层作为家居，家饰类 商业五层作为餐饮、娱乐类 商业业态布局主要考虑到人人乐后期存在商超、电器、电子类的业态布局，我们商业主要作为人乐商业的补充性商业，让其成为商超、购物、娱乐、休闲为一体的一站式购物商场。 分层布局主要考虑到各种商业对人流的吸引程度不同。 商业产品营销方式探讨 由于渭南市场商业4-5层出租较为困难且租金价值较低，造成前期销售价格较低，为了不损失开发利益。 据调研：临街商业每平米80元/月，按12年投资回报周期折算，每二年递增8%。，二层按照60元/月.㎡，三层按照40元/月.㎡四层，五层销售价格较低，不能达到客户对返租周期的要求以及开发商利润点底 销售方式： 返租式产权销售 建议： 整体项目建议1-3层销售，4-5层开发商自持等商业成型后达到市场高点在进行销售。 整体商业建议整体划分为7-15㎡小铺位。 降低每铺的销售总价，达到低总价，高单价的目的。 引入运营商进行商业管理，进行有效招商，返租销售 例：投资类人群，购买后交予运营商管理，运营商每年返租金为购买商铺的8%房款，逐年递增1%，客户在9年可实现回本，其余年限为客户的实际收益 自营性客群，购买上商铺后交予运营商，由运营商安排制定业态布局后，限定各业态所处位置，保证项目后期运营成功地前提下，返租回自营性客户手中。 商业产品营销方式探讨 商业产品规划探讨 一层 二层 由于商业单层面积剩余3000㎡，为了节约商业营业面积，不能做商业中厅。我司建议： 设置两个单边扶手电梯，造成客户必须经过商业大部分区域，凸显各区域商业价值。 红色区域为酒店大堂 建议科技应用 新风系统 ——“会呼吸的窗”把森林 搬进室内，用清新的空气抚 摸业主的笑脸。 由于公寓型产品在通风上相对较差，引入新风系统势在必行 ——建立多种给水模式，打造便捷现代的公寓居住理念。 三种给水系统：冷水系统、热水系统 室内直饮水系统 水系统革命 马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里 的立管中，立管中双路排水，避免楼间 噪音、无漏水、无串味。 摒弃传统的水封弯头不占用地下空间。 ——颠覆传统卫生间，让水流的噪音连同漏水和异味一起消失。 公寓通风条件有限且户型较小，异味难以消除，同层排水有效减低异味 同层后排水技术 　　——有效保障业主信件的及时性、私密性，提升尊崇感 ● 操作简便 　　用户只须读卡或输入密码，箱门 自动打开，卡可与物业的门禁卡 等共用。 　　● 安全性高 　　采用射频卡及密码技术，无法破 译，电控开启，开箱记录均可查 询 。　　 智能信报箱 无线网络覆盖 公寓型产品居住人群多为年轻人，对无线网络应用较广，成为项目一大卖点 高科技技术 价格 单位建筑面积价格（元/㎡） 新风系统 3000元/户 30~50元/平方米 不锈钢双封地漏 60元/个 1元/平方米 室内直饮水、热水系统 70元/平方米 同层排水系统 2000元/个卫生间 50元/平方米 智能信报箱 300元/户 5元/平方米 无线网络社区 50元/户 1元/平方米 断热铝材窗框 1500元/平方米 外墙保温系统 智能安防系统 地辐热采暖系统 智能停车系统 …… …… 每平米投入成本50元，低投入可打造科技公寓 从市场看，渭南市公寓市场面临需求面窄 从项目看，差异化定位成为项目生存之基础 从销售看，精准性的客户挖掘将是成败关键 需求我们的差异化 USP 分为三部分： 1、酒店公寓部分：定制精装，低总价，酒店服务，商业完善 2、商务部分：成熟地段、便捷交通、商务配套、地标建筑、20-28超宽视野