2一、国有土地使用权出让.ppt

中共中央党校主办的《学习时报》发表金三林撰写的文章称，中国不同收入群体的房价收入比差距很大，必须在2010年以前遏制房价收入比差距继续扩大的趋势。 金三林:国务院发展研究中心博士 房价收入比是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力。 世界银行1998年对96个地区(国家)的统计资料显示，各地房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区房价收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。 2000—2005年中国不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势。主要体现在以下几个方面： 一是中国最低收入家庭的房价收入比很高，2005年达到了22.69 二是中国最高收入家庭的房价收入比很低，2005年只有2.45 三是中国最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在加速扩大，2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年扩大到8.5倍，2004年又扩大到8.9倍，2005年进一步扩大到9.25倍。 四是，我国中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断增加的趋势，而高收入以上家庭的房价收入比呈现不断下降的趋势。尤其是，最低收入户的房价收入比上升速度较快，与我国房价收入比的总体走势严重背离。 我国房地产市场的主要问题是结构问题，是分配差距问题。因此，政府调控的重心有必要从控制房地产投资、控制房价向完善住房供应体系、保障中低收入家庭住房转变，奠定和谐社会的基本条件。 第二节 土地交易 一、国有土地使用权出让 二、土地年租制 第八章房地产交易 一、国有土地使用权出让 （五）国有土地使用权出让价格 以市场资料为基础确定土地出让价格 1.收益还原法 2.市场比较法 （1）适用范围：市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。 （2）基本原理 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。 市场比较法的基本公式如下： 直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E 式中：PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A――待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数 ＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数 B――待估宗地估价期日价格指数／比较案例宗地交易日价格指数 D――待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数 E――待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数 一、国有土地使用权出让 （3）运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。 一般搜集交易实例的途径有： 查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料； 查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息； 以购买者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息； 通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息； 同行之间相互提供信息资料。 一、国有土地使用权出让 搜集交易实例的内容包括： 1). 交易双方情况及交易目的。 2). 交易实例的状况。 一般应包括：坐落位置、形状与面积；地质条件；购物、交通等环境条件；土地利用现状与规划用途；有关地上建筑物的基本情况；权利状况和土地使用年限等。 3). 成交价格。 成交价格应包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币单位等情况。 4). 付款方式。 付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。 5). 成交日期。 一、国有土地使用权出让 （4）选择比较实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个，其代表性差，可能造成估价结果出现偏差，难以客观地反映市场状况。 所选取的比较实例应符合下列要求，具体是指： A.与估价对象地块的用途应相同。 B.与估价对象地块所处地段应相同。 C.与估价地块的价格类型应相同。 价格类型有：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格等。 D.成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。 E成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 一、国有土地使用权出让 （5）选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式