2010年厦门东方高尔夫国际社区禹洲高尔夫营销策划.ppt

配套不足！ 我们的对策是： 在战略上，将本项目融入“东方高尔夫国际社区”系统中，利用东方高尔夫国际社区是海湾型城市的人居品牌，再凸显本项目亲海、亲湖、亲高尔夫的先天优势。建立它和海沧新城等竞争性区域的区隔，除了在资源条件方面的不同外，更为重要的是整个国际社区的开发理念和开发模式的先进性。传承注重社区文化的人文关怀，通过在东方高尔夫国际社区会所举办小众的社区文化活动，提供给业主交流互动的平台，从而达到国际社区的共同归属感。如我司举办过的“典雅之夜”业主中秋夜、社区杯慈善高尔夫比赛以及正在举办的“激情世界杯，主题活动月”、“社区油画展”等都是很温馨的活动。 马路噪音！ 我们的对策是： 1、在项目沿马青路方向做一堵实墙，高约2.5米，装饰成艺术景  观墙，既可减少噪音又可美化环境，保证临路别墅的私密性。2、采用双层中空Low-E玻璃。3、根据厦门气候特点，为保持户内的通风，可在比较成本的情况  下，决定是否采用户内新风系统(该系统在厦门一些比较知名  的项目已经开始采用，如国贸春天、蓝湾国际等) 。 后排景观阻挡！ 我们的对策是： 在靠球场别墅第一排增设宽敞的“木栈道”景观走廊，业主可以在社区 内自由徜徉，并观赏高尔夫绿茵碧湖的美景。 油罐站！ 我们的对策是： 在不影响景观面的前提下，紧邻油罐站的围墙边密种巨尾桉等速生植物，起到遮挡作用。 工业气味！ 我们的对策是： 在冬天的时候较为明显（厦门是海洋性气候，冬天以北风为主），建议即使在冬天也建议把销售时间放在售楼处，减少室外感受的时间。 湖水干涸！ 我们的对策是： 在地下水不充足的季节里，容易出现水面下降，将大大影响景观。建议在湖底加做防渗技术处理，效果明显。该做法在南一区前面球场内的水系即已操作过。 单层平面狭长！ 我们的对策是： 由于需将容积率做足，并将适当牺牲居住地舒适度。占掉电梯、楼梯外，室内不好布置。建议通过样板房的展示来消化这一问题。样板房可以通过灯光、镜面、色彩单配、家具选择，达到放大室内空间的目的，通过视觉冲击，激起更大的购买欲望。 较高密度！ 我们的对策是： 在宣传推广中，将本项目融入整个东方高尔夫国际社区大范围中，利用3700亩土地、27洞国际球场、山海之间、高尔夫湾居生活等概念，来稀释消费者心目中的高密度感。  而对项目本身，建议通过社区内园林景观的营造，大型乔木、灌木等具有层次感的绿化，景观小品的点缀，提升社区亲和力。 专业支持 PROFESSIONAL SUPPORTMENT PART-6 我们的理念： 专业决定品质 品质决定价值 房地产行业的从业价值 产品品质是企业运作的核心 专业化的团队是产品品质的保障 项目初期 除了对规划进行调整，还完成了售楼处的设计 售楼处位置选择： 1、远离马青路，减少噪音干扰 2、处于坡地，山坡上有茂密植被，可以营造良好景观 3、有良好景观视线，近看球场，远眺海湾 4、有充足空间组织停车，有合适线路踏勘工地 从球场看售楼处 外立面方案优化 外立面选材把握 外立面施工工艺效果把控 园林景观施工工艺效果把控 …… 项目进行中 “不积跬步,无以至千里” 一个完备战略计划及其执行 需要我们双方共同努力与碰撞 惟愿不辜负这块土地 定 价 原 则 市场状况： 2009年以来，厦门房地产市场进入了一个快速上涨期，即便是在2010年4月国家出台严厉的调控措施以后，部分物业项目，如国贸金门湾等，一开盘就基本认购一空，2010年5月份厦门市的住宅均价为10940元／平方米，岛内住宅均价仍维持在17000元／平方米左右。我们认为新政下的房地产，高品质的社区在增值、保值方面更具有潜力。 参考周边竞争项目： 采用类比定价的方法，主要参考“东方高尔夫国际社区”制定本项目的销售价格。 采用分批限量推出、低开高走、价格逐步拉高的销售策略。 分批限量推出，采用适当的销售控制手段，适度控制供应量，有利于使市场保持一个相对饥渴的状态，形成热销的局面。 1、通过足够大的差价，达到消化位置差单元的目的； 2、拉高位置佳的单元，起到价格标杆作用； 3、适当控制总价，达到前期跑量的目的。 7月1日至9月30日蓄客，国庆日开盘，共分5组团，每组团约21栋。 第一批次12月底销售完毕； 1#、2#、3#、13#、14#、15#、27#、28#、29#、30# 第二批次在5月前销售完毕；