青岛鹏利南华商业中心项目物业发展建议报告.pptVIP

青岛商业发展状况 个案分析 商业部分 PART THREE 类型 项目 社区总建 （万平米） 商业总建 （万平米） 商业类型 总体格局 只租不售 万达39克拉 38 21（5万酒店） 大型商业综合体 3、4、5层 中联创意广场 10 2.5 特色商业街区 3层 销售为主 中海.银海一号 19 2.37 社区型商业 1、2、4层 中央国际 14.67 3.19 综合型商场 5层 锦绣华城 22 约1 社区型商业 2层 都市逸品 10 约0.5 社区型商业 1、2层 我们选取了有代表性的商业个案进行分析 商业格局分析 竞争个案分类选取 万达商业中心，总建筑面积约21万平米。 分为A、B、C、D和中心步行街五个区域。其中A区约5万平米、B区约4万平米、C区约5万平米、D区约5万平米、中央步行街网点约为2万平米。商业部分全部为自持、出租，不对外出售。 综合体——万达39克拉是区域综合型商业中心 A（4层） B（4层） C（25层） D（5层） 步 行 街 步 街 （3层） 基本情况 万达39克拉 重点个案 3层特色餐饮 项目 区域 总建筑面积 （万平米） 层数（层） 业 态 租金 （元/平米/天） 万达39克拉 A（影院楼） 5 4 1层是电玩城 2层是KTV 3层影院 4层影院 B（数码广场） 4 4 1层是家电连锁 2层主题公园 4层是商务会所、健身房等 C（五星级酒店） 5 25 —— 联合经营 D（百货大楼） 5 5 负1层是大型超市，1—4层是万千百货 商业街 2 3 1层是品牌服饰为主 10-13 2层是服饰、家居饰品、化妆品 9-12 3层是餐饮娱乐为主 5-8 总计 ? 21 —— —— —— 业态分布 网点商业由于万达的独特经营，租金水平达到9-13元/平米/天 万达39克拉 经营状况 万达39克拉 装修品质高、业态丰富、实现95%的出租率、合作主要的品牌店均已进驻 层数 户型面积 （平米） 开间 （米） 进深 （米） 层高 （米） 内街租金 （元/平/天） 外街租金 （元/平/天） 一层 100-1000 6-8 12-15 5.6 5-7 8-10 二层 —— —— 4 4-6 7-9 三层 200-300 —— —— 3.5 5-7 基本情况 中联创意广场 商业自持，打造以休闲娱乐为主的特色街区 重点个案 中联创意广场总建约10万平米。规划有7万平米创意办公区，包括一座二期26层的商务楼及一期的低密度商住楼。 中联·商街是其规划的总建约2.5万平米的特色商业街区，规划店铺80余间。 三层规划为空中风情街，规划十余家酒吧，打造理念参考上海新天地。 经营状况 中联创意广场 目前招租率为75%，顶楼及部分内街还有余铺，街区雏形已形成 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 银 川 西 路 17F 1 29F 31F 31F\29F 23F19F15F 22F\25F 18F 24F 21F 14F 22F\20F 二期 一期 商业A区 商业B区 商业C区 商业D区 商业E区 基本情况 中海·银海一号 网点沿干道排布，目前区域的商业氛围欠佳 重点个案 中海一期商业总共1.87万平米左右。二期约0.5万平米。 一期A区商业总建筑面积约1600平米；B区商业约13600平米；C区约3500平米。A区2层、B区4层、C区2层局部1层。 二期D区商业总建约4300平米，E区商业总建约700平米。D区4层、E区1层。 商业排布 1层商铺溢价空间大，面积较大的商业销售较差 项目 区 域 面积区间 （平米） 体量 （平米） 层数 （层） 均价 （元/平米） 户数 签约户数 签约率 一期 A 170-240 1600 2 整体20000 8 8 100% B 168-898 13600 4 1层23000 28 6 21% 2层18000 3层15000 4层9000 C 29-49 228-316 3500 2 整体 25000-30000 9 9 100% 二期 D 18-42 69-118 140-285 4300 4 预计起价 首层30000 33 未开盘 —— E 29-92 120-167 700 1 预计起价 30000 7 未开盘 —— 总计 ?— —— 23700 —— —— 85 —— —— 中海·银海一号 A、C区得到了较好的销售，100%销售。 B区销售状况较差，从签约看签约率在21%。据现场了解，目前还有10套左右的商铺未售。主要是因为面积大、总价高。 一期商业总面积1.87平米，目前销售1.2万平米，月均销售1300平米。 二期商铺预计在2010年5月底开盘，现售楼处报价30000元/平米起。 区域 户型面积 （平