世联2012年沈阳越秀玥湖郡三期营销定位及展示区建议.ppt

三期产品评判及优化建议 首层 二层 顶层 三期产品评判及优化建议： 1、三期户型有很多亮点，达到了项目的产品标准 2、户型在展示上需要通过一些软装饰更好的达到展示效果，提升项目展示力 3、三期展示力的发力点应该为：样板区打造以及展示动线的打造 荣盛香缇澜山——位于道义板块盛京大街西侧，项目产品类型较多，2012年以来别墅产品去化速度较慢 分期 共两期，目前在售一期 开盘时间 2010年8月 在售产品 类独栋、双拼、联排、洋房、高层 面积区间 类独栋345、450 双拼380 联排320-380 洋房140-290 高层90-125 销售均价 类独栋7400-8900 双拼9700 联排6250-7500 洋房5300-6600 高层5200-5500 产品剩余情况 别墅45套；洋房10套；高层3栋 未来推售 未定 分期 共两期，目前在售一期 开盘时间 2008年8月 在售产品 双拼、联排、高层 面积区间 双拼300-380 联排270-340 高层58-140 销售均价 双拼8200 联排7000-8200 高层4200-4900 产品剩余情况 联排50套左右 未来推售 未定 碧桂园太阳城——位于道义板块盛京大街东侧，项目入市较早，初期别墅去化较快，目前销售以高层为主 2011年别墅总销售套数：26套 2011年别墅总销售金额：7100万元 2011年别墅总销售套数：27套 2011年别墅总销售金额：7600万元 别墅市场小结 低总价、低单价经济型别墅项目增多 道义板块——碧桂园太阳城、荣盛香缇澜山、 辉山板块——龙湖滟澜山叠院 棋盘山板块——万科惠斯勒、沈阳碧桂园、世茂诺丁山、首创棋盘山一号、锦联上水溪谷 经济型别墅在市场趋紧的情况下，成为唯一走量的别墅产品 道义板块月均去化2-3套 ——碧桂园太阳城月去化5套左右 辉山板块月均去化2-3套 ——龙湖滟澜山叠院月去化8套左右 棋盘山板块月均去化1-3套 ——沈阳碧桂园月均去化30套（含开盘） ——万科惠斯勒月均去化26套（含开盘） 客户更看重产品的性价比 三期主要竞品解析——在各区域的相近面积区间别墅产品中，本项目板块认知较差，但是园区内景观资源较为强势 三期主要竞品解析——市场上超经济型小别墅产品入市将进一步本项目的下游干扰，与其建立绝对的价值区隔尤为关键 龙湖滟澜山 越秀岄湖郡 锦联上水溪谷 世茂诺丁山 保利十二橡树庄园 项目名称 区域 产品类型 面积区间 体量 项目进度 龙湖滟澜山 辉山板块 叠院 88-105　 300套 预计2013年入市　 世茂诺丁山 棋盘山板块 叠拼 120　 未知　 预计2012年9月入市　 锦联上水溪谷 棋盘山板块 联排 100　 未知　 预计2012年9月入市　 保利十二橡树 棋盘山板块 叠院 未定　 整个四期 预计2014年入市 滟澜山叠院产品 上水溪谷八联排产品 三期主要竞品解析： 1、本项目三期在竞品中处于整体中游水平。 2、本项目所在的辉山板块较之棋盘山板块缺乏别墅认知；较之道义板块缺乏城市认知。 3、本项目在竞品中具备非常强势的内部景观资源，但是需要在展示力方面加强。 4、下游集约型小别墅产品的入市使下游竞争将进一步加强。 竞争策略 加强展示力！突显项目整体调性与景观优势！ 形成与相近面积区间的别墅产品比较下的品质优势 建立与超经济型小别墅产品形成绝对的价值区隔 项目三期本体素质 基本概况 图例：南入口四联排1-3层平面图 第3期 第3期 总建筑面积：36966平方米 物业类型：联排 户型区间：191-219平 套数：共182套，其中西侧118套，东侧64套 价值1：湖景——内湖资源在辉山片区极为稀缺，本案的资源优势让本案弱化区域抗性 片区内仅有本项目和大溪地有内湖景观资源，其稀缺性凸显 项目名称 有无私家资源 越秀岄湖郡 有 九如溪谷 无 龙湖滟澜山 无 原香墅 无 大溪地 有 香格里拉 无 客户看重湖景资源 稀缺资源的占有一直是高端客户置业逻辑的重要一环 越秀岄湖郡 大溪地 价值2：纯粹别墅区——纯别墅低密社区，容积率属辉山片区最低，与棋盘山相比也有足够竞争力 低密纯别墅社区：整盘容积率0.5 容积率 独栋 类独栋 双拼 联排 洋房 叠拼 小高 目前别墅项目多以洋房产品搭配独栋或联排进行销售，特别是在辉山片区，项目纯粹性差。同时独栋产品所占比例较少，稀缺性愈发凸显。本项目为纯别墅社区，其纯粹性是项目构成核心价值点之一。 项目名称 物业类型 容积率 龙湖滟澜山　 独栋 0.8 叠院 越秀岄湖郡　 联排 0.5 双拼 独栋 原香墅 联排 0.65 洋房 大溪地 洋房 1.8 联排 九如溪谷　 联排 1.05 洋房 香格里拉　 联排 0.65 洋房 价值3：品牌——企业品牌责任是客户信