世联2012年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点.ppt

酒店 云端商务花园 * 公寓 都市有氧生活 * 2 项目操作亮点 1 项目背景及核心问题解析 报告结构 3 发展战略及定位 4 规划排布 * * 步骤二：通过地块价值分析，结合开发商对于项目的经营策略，落地规划排布方案。 如何解决问题？ 规划布局原则 STEP 1 地块价值分析 对地块各板块进行资源条件挖掘，并对各板块打造方向有进行初判 根据地块条件重新划分板块并对各板块进行价值解析 STEP 2 经营策略研判 根据地块价值对各板块租售关系进行铺排 根据地块价值为各板块匹配相应的物业类型及开发时序 STEP 3 整体打造原则 STEP 4 分期规划建议 基于地块条件分析项目整体打造需解决的核心问题 制定项目整体打造原则，确立建筑关系 基于地块条件分析项目分期打造需解决的核心问题 分期提出规划建议及体量分配 * 北面区域成熟度较高，1、2号地块适宜一期开发，其余地块适宜后期开发，兑现区域成熟带来的土地价值提升 地块价值分析 区域成熟度分析 地块周边成熟度分析 地块北面为石岩最高端的四星级长丰酒店，且沿洲石路发展有住宅底商，区域相对成熟，故1、2号地块沿街部分适宜一期开发，打造商务物业与项目北面酒店形成纯正商务区域，降低开发风险； 地块东面为艾美特、明金海等工业厂区，整体形象较差，区域成熟度较低，故3、4号地块适宜二期发展，享受区域升级改造后带来的地块价值提升，沿街面昭示性强的位置适宜排布商务物业； 西南面为大面积果园，且道路尚未开通，整体区域成熟度最低，但私密性较好，5、6号地块适宜后期开发，打造低密度商务产品，获取高溢价。 区域成熟度较低 区域成熟度较高 3 4 5 6 果园 1 2 区域成熟度最低 * 洲石路 松白路 塘头大道 3号地块昭示性最强，2号地块和1号地块昭示性较强，4、5、6号地块昭示性较弱 地块价值分析 昭示性分析 东边：本项目东边紧邻松白路，沿街展示面约365米,且松白路为双向8车道的城市主干道，道路级别最高，昭示性最强； 北边：本项目北边紧邻洲石路，沿街展示面约671米，且洲石路为双向6车道的城市主干道，道路级别较高，昭示性较强； 西边：本项目紧邻塘头大道，沿街展示面约241米，且塘头大道为双向6车道的城市次干道，道路级别较低，昭示性较弱； 南边：本项目南边紧邻国泰路，目前暂未开通，且沿街展示面短，昭示性最弱； 项目周边均处于一线且无高层建筑遮挡。 果园 塘头大道 * 洲石路 松白路 3 4 5 6 1 2 项目东面与北面高层景观资源丰富，沿洲石路与松白路排布高层物业享用景观资源，西南面紧邻果园，适宜发展低密度产品 地块价值分析 景观资源分析 景观资源分析 项目东面40米以上可欣赏羊台山国家森林公园； 项目北面50米以上可欣赏石岩水库； 项目西南面可欣赏果园生态景观； 项目高层主要景观资源集中于东面与北面，且周边无高楼遮挡，故适宜延洲石路与松白路排布高层物业享用景观资源，增加物业价值； 项目西南面紧邻果园，适宜发展低密度产品，与果园形成互动，提升产品价值。 果园 石岩水库景观面 羊台山公园景观面 * 洲石路 松白路 塘头大道 3 4 5 6 1 2 1号地块进入性最强，2号地块和3号地块进入性较强， 4号地块和5号地块进入性较弱，6号地块进入性最弱 地块价值分析 进入性分析 松白路 塘头大道 洲石路 国泰路 由西往东 由东往西 由北向南 由南至北 东边进入性：项目东边紧邻双向8车道的松白路，车辆由北向南可以直接由5号和6号出入口直接进入本项目，由南向北行，可直接拐弯由6号出入口进入本项目，5号出入口须掉头才能由此出入口进入本项目；但松白路为快速城市主干道，人车流速度快，进入性较差； 北边进入性：项目北边紧邻双向6车道的洲石路，车辆由西往东可以直接由3号和4号出入口直接进入本项目，由东往西可直接拐弯由3号和4号出入口进入项目；3号和4号为项目地块当前主入口；但洲石路为快速城市主干道，人车流速度快，进入性较差； 西边交通：项目西边紧邻双向4车道的塘头大道，车辆由南向北可以直接由1号和2号出入口直接进入本项目，由北向南行2号出入口须掉头才能进入本项目，但1号出入口可直接拐弯进入项目；且塘头大道为城市次干道，人车流速度慢，进入性较好； 南边交通：项目南边紧邻规划道路国泰路，但是项目在此方位并无出入口设置，因此进入性最差。 2 项目出入口 1 3 2 4 5 6 1 5 6 2 * 3 4 整体打造原则 核心问题 景观资源 外部路网 私密性 昭示性 建筑关系示意图 项目整体打造需解决的两大问题： Q1：如何在建筑上保障项目生态景观的核心特色？ 在保证外部昭示性、内部私密性的前提下，拔高外围建筑高度，实现层层退进的建筑关系，使地块内部各位置均能最大程度享受景观资源，保障项目生态景观核心特色。 Q