五道梁行2011通化·六合盛项目专项调研报告.ppt

历年土地出让分析 通化市场调研目前均价 通化别墅市场分析总结 通化普宅市场分析总结 通化人 第一个深访对象：工程师甲 第一个深访对象：工程师甲 第二个深访对象：工程师乙 第二个深访对象：工程师乙 第三个深访对象：警察 第三个深访对象：警察 第四个深访对象：政府职员 第四个深访对象：政府职员 第五个深访对象：个体户 第五个深访对象：个体户 第六个深访对象：自经营业主 第六个深访对象：自营业主 焦点访谈：波尔多小镇 营销主管（5年销售经验） 焦点访谈：波尔多小镇 营销主管 焦点访谈：波尔多小镇 营销主管 焦点访谈：大禹集团 营销副总（多个项目操盘经验） 焦点访谈：大禹集团 营销副总（多个项目操盘经验） 客群深访分析 怎么样才能让客户觉得我们的单价、总价是可以接受的？ 产品、服务、商业配套等各方面都需要更高附加值 一、本地改善型居住，奢享居住，占70-80%本地住宅升级型、首套置业/改善型、外地经商务工的通化人二、稳健型本地异地投资客，占20-30%二道江、通化县及本地高端投资客 项目市场定位 根据市场面的种种信息，我们对项目的市场定位是 有一定投资价值的 高端优质改善型自住产品 营销心得：看待法兰西 别墅和花园洋房之前再江南被吃掉很多，去化压力有点大 这个地方铁路并不是最大的问题，在小地方，人们对铁路不是那么敏感，这里最大的问题是缺乏配套，尤其是教育配套，小孩子上学不方便。 这个地方只能开发低价房源，低开高走，并且迅速上涨价格，拉高房价会利润，先要人气起来了，这地方才可能有人来，否则很难启动，一期启动本来就是最难的。 多层和排屋一起推，起推3000，均价就3500吧，最高不会超过3800 关键点：去化压力、配套设施、开盘策略、定价 营销心得：看待通化房产 分析通化房产价格局势： 江南：4500，江南是目前最热地段 江西：4500-5000，江西是市中心，基本没房子可卖了 江北：3300-3500，位置偏，待发展，交通配套是个问题 对通化前景不乐观，本地人希望房价下降，相反，他们害怕房价被逐渐涌入的开发商炒高，受政策影响较大 通化对高层抗性没前几年大，现在还好，通化已经达到最高价了，价格很难上去。 通化物业做的最好的丽景和鸿康，这两家都是本地房产公司，服务好售后好，本地人对物业要求很高，售后很重要。 关键点：价格局势、通化前景、物业 青睐低密度产品、环境要求高。 对户型、园林景观、物业管理有较高要求。本地畅销户型集中在90-120平米。 排屋人群年龄多在30-45岁左右，多为二次置业或多次置业。 高端客群面较窄，且量较少，职业分布明显。 家庭结构以三口之家为主。 对项目物业管理有较高需求。 高端人群对江北不存在过多抗性，但本地首套置业人群对区域抗性较大。配套的缺失可能成为本案最大抗性。 基于市场研究的结论，以及目前本项目的产品定位，我们可以发现，我们的目标人群会大致包含如下几类： 投资人群 改善居住人群 品质刚需 本案目标人群划分 本项目目标人群特征分析 品质刚需 改善居住 投资人群 高性价比 适宜的面积 适宜的总价 居住基本配套 生活的品质化 便利的交通 品质化居住配套 优秀的物业服务 良好的保值增值 优秀的景观资源 优秀的产品品质 良好的成长预期 优质的地段 良好的可转手性 临江湖景、龙脉玉皇山 本项目目标人群共性分析 表面上看，各类人群的核心需求是不一致的，但仔细深入分析，他们其实可以通过一个关键元素统一起来： 高品质的居住价值 1.本地人总是抱怨本土开发商的产品“画虎不成反类犬”一直期待出现一个真正意义上的高品质楼盘。 2.改善居住者首要考虑的便是居住的品质化（物业、配套、服务）。 3.投资客的投资价值最终还是通过品质型居住业主的转手实现投资套现。 本案主力目标客群估测 我们的客户不仅仅是改善，我们要做的是全面的引领 高端 50-180 ● 通化运达置业 龙湾会馆 高端 83-145，别墅200-310 ● ● ● ● 江苏高盛集团 高力御景首府 高端 80-170 ● 吉林中东集团 江南一号 高端 83-160，别墅200-310 ● ● ● ● 吉林中盛置业 中盛山水城 档次 面积区间 别墅 洋房 多层 高层/小高 开发商 项目名称 通化市场楼盘调研-江南区 江南新城，目前通化热电区域，配套逐步完善，欧亚、中东等开发商项目极大提升区域人气； 区域内商业和住宅整体提升市民的消费和居住品味； 区域内住宅项目多定位高端，涵盖多层、高/小高、别墅等产品。 此区域产品档次均价高，而且产品覆盖面广 是本地人购房热电区域，至此成为本案主要竞争区域 江东区：中端为主 均价：3000元以上 主力面积：60-120 通化东昌区区域楼盘特征小结 江西区：覆盖高中低端 均价：3500-3800元