和声机构2011年度无锡绿城·蠡湖香樟园营销推广提报.ppt

前所未见 自成传奇 绿城·蠡湖香樟园2011年度营销推广提报;Part 1市场篇;市场层面;宏观市场分析;2010年，在刺激政策、存货周期逆转、世界经济同步反弹等多重力量的作用下，中国宏观经济延续了2009年的反弹趋势 总体静态：呈现出“GDP增速提升”、“物价水平全面提升”、“就业形势逆转”、“外需常态化”等多元景气的局面。 动态趋势：由于“刺激性政策的逐步退出”、“房产新政的出台”、“地方投融资平台的清理”、“结构性调整的力度加强”以及“中国存货周期与发达国家存货周期的同步高点回调”、“欧元主权债务危机的蔓延与不确定性的冲击”等因素，使中国出现“GDP季度增速跌破9%”、“CPI月度增速回落至2%左右”、“总量平衡和动态再次恶化”的“次萧条”局面。;[“国十条”出台]——1.10[“新国十条”出台]——4.17[“二次调控”再发力]——9.29[限购令异常凶猛]——10月初[时隔三年的加息]——10.20[无锡契税调整差别对待 非唯一住宅升至3%]——10.1[无锡房贷7折利率取消 ]——11[央行第六次上调存款准备金率]——11.21;2010年无愧是楼市调控年 新国十条、新国五条、央行加息、限购……一次次给楼市带来大地震，迄今余音好像还在耳边回响。全国百城房价未跌，房产税出台箭在弦上，预售款监管制度在京预演，第三次调控风声渐紧，这一切无不对开发商和购房者产生着不可估量的影响。 回顾今年无锡楼市，可以用“房价在调控中攀升”八字概述。专家预测明年房价会降20%，不少购房者持币代购，期待房价出现实质性地下降。而滨湖区作为无锡楼市的大明星，一直都是购房者梦寐以求的居住地。;;分析： 2011年楼市整体态势——先扬后抑、价稳量增。 2011年第一季度销售量受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响可能出现缓降，而价格基本保持平稳； 第二季度，刚性需求爆发，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大； 第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。;面对充满变数的2011，13.5亿的销售任务如何完成？ 我们需要深度再思考——;无锡整体房地产市场动态;11月份无锡楼市总体成交较10月份有所逊色，全市合计成交商品房6316套，成交面积为70.88万方，其中商品住宅合计成交3909套,成交面积为51.00万方;在成交价格上，本月商品房均价约为9118元/平方米，其中商品住宅月均价约为8220元/平方米。 ;从11月份商品房市场成交结构上来看，本月锡城楼市总体呈现出“商业项目热过住宅市场”的特点 ： 本月成交的6316套商品房中，住宅销售套数只有3909套，仅占61.9%（10月份此数据为72.5%），而商办项目本月的销售数量达到了2407套，比10月份增加了677套，增幅将近40% ； 其次是在价格表现上：本月商品住宅的价格走势非常平稳，尤其是周成交均价，可见本月商品房均价继续走高完全是由于商业项目热销所致 。; 政府出台的“二次调控政策”以及无锡地方版细则对于住宅市场的抑制作用已经显现，商品房价格不跌反涨仅仅是楼市资金转向刺激商业地产而产生的市场假象。 ;热销楼盘分析;滨湖区本月共计成交商品房925套，环比减少460套，成交面积为12.10万方，环比减少2.72万方，减幅为18.37%；从周成交量、价走势上来看，滨湖区本月成交量下降主要是由于月初成交过于低迷，月末虽有回升，但是已难至上月水平。全月区内商品住宅均价约为10665元/平方米，环比10月略有下跌。本月太湖国际社区、魅力万科城和观山名筑是滨湖区的成交主力。 ;无锡高端住宅市场分析;蠡湖香樟园;无锡楼市近年来异军突起， 但在顶级物业上成长并不成熟、等级类别划分不甚清晰。 让我们来参考一下上海顶级物业和别墅的数据;自6月以来，上海豪宅成交不断刷新纪录，沪单价5万元/平方米以上豪宅成交量已连续5个月保持迅猛增长。 10月沪上豪宅共计成交339套，环比9月激增58.6%，销售总面积75855平方米，环比9月涨幅高达80%，销售额也达到967390.81万人民币。;高端别墅10月表现依旧突出，成交呈现“量价齐升”。数据显示，10月沪高端别墅的成交量、成交面积环比9月各有8.33%、15.55%的涨幅；成交均也价攀升至81184 元/平，环比上月提升了14.04%，销售总金额也同时大幅上扬，单月创收高达176541.77万元。;上海作为一线城市 在新政频出、重点打击下 在多不胜数竞品挤压下 豪宅市场 高端别墅市场 依旧坚挺、且逆市上扬 WHY？ ;豪宅？豪宅！ 豪宅类产品一般都占据了稀缺的城市资源或自然资源，具备很强的增保值功能和增值空间，并能真正实现购房者升级换房的目标。 在通胀预期的形势下，楼