同策2010年上海常发地产嘉定新城项目前期定位报告.ppt

市场扫描 项目背景及产品策略 方案建议 未来竞争预判 客户预判 客户预判 精细化分析，抓住区域及市场发展下的未来客户需求！ 现有客户构成 区域主要项目客户构成 依旧以本地客户为主、市区导入客户为辅，但未来随着轨交及配套成熟外区客导入能力将逐步增加 保利湖畔阳光苑开盘时间较晚，但项目首次开盘利用保利家园的售楼处内，主要依赖保利家园积累客户，故保利湖畔阳光苑成交客户仍以本地客户为主，市区导入客户为辅，比例为30%。 未来随着轨交及配套成熟，市区客比例将逐步增加。 盘古天地于09年10月开盘，该项目首批客源以嘉定本地客户为代表的内部客户为主，虽然也导入了一定比例的市区客户，但比例不高 ； 目前盘古天成交客户中市区导入比例在35%，未来随着轨交及配套成熟，市区客比例将逐步增加。 保利家园首次开盘时间在08年7月，初期客户以嘉定本地及周边乡镇客户为主，市区导入客户较少； 不过随着11号线通车临近，普陀、长宁等市区导入比例逐步升高，保利家园三期目前市区客户比例为42%。 保利家园三期成交客户成交比例 盘古天地成交客户成交比例 保利湖畔阳光苑成交客户成交比例 注：统计数据时间段为开盘09.12-10.01 注：统计数据时间段为开盘09.10-09.12 注：统计数据时间段为09.10.-09.12 现有公寓客户构成 现有别墅客户构成 嘉宝紫提湾位于嘉定新城的马陆镇，该项目于12月19日开盘，共推出138套别墅，开盘当天去化76%； 成交客户以嘉定本地客户为主，比例为60%，但是市区导入客户也占有相当的比例，为40%，市区客户主要来自普陀、长宁、徐汇等，购买目的主要是投资。 我们认为未来随着配套成熟，将导入更多自住型的外区别墅客源。 龙湖蓝湖郡于09年09月开盘，由于龙湖产品、品牌的号召力，该项目成交客户中市区客户的比例较高，比例在50%左右； 市区客户主要为滟澜山已成交客户和相当一部分对滟澜山预算不足但对龙湖蓝湖郡有总价承受的客户。 龙湖蓝湖郡成交客户成交比例 嘉宝紫提湾成交客户成交比例 注：统计数据时间段为开盘09.12-10.01 注：统计数据时间段为开盘09.09-09.12 与公寓客户相比，别墅客户中市区客户比例为50%左右，但市区客户以投资为主，未来随着配套成熟，将导入更多自住型的外区客源 客户需求分析 本地客户、市区导入客户 本地客户占绝对比例 本地客户为主，市区为辅 本地客户为主，市区为辅 客户来源 别墅 公寓 舒适型改善、自住 200㎡以上 35－50岁 1）地面交通便捷，可快速到达 2）配套成熟或未来规划前景良好 舒适型改善 功能改善 三房（100-120㎡） 31－39岁 1）交通便捷，可快速到达； 2）周边有较完善的生活配套或规划预期 功能改善 购房类型 诉求 年龄 主力户型 产品核心价值 首置 1）婚房、分户需求 2）公共交通便捷，站点在步行距离内 3）周边有较完善的生活配套或规划预期 25－30岁 二房（70-90㎡） 功能紧凑 投资 1）规划前景看好 2）地面交通便捷 35－50岁 200㎡以上 投资 公寓以本地客户为主，市区为辅，主要集中在刚需及功能改善型需求 别墅客户呈全市化特征，本地客户为舒适型改善需求，市区客户以投资为主 现有客户需求分析 未来客户构成 初期 轨道交通的影响开始显现，区域认知度提高，外区客逐渐导入，闵行徐汇等外区挤压客户居多 代表楼盘：金丰蓝庭、九城湖滨、招商依云郡 早期以区域客和部分投资客为主，外区客导入存在一定难度，轨道9号线的影响未显现 代表楼盘：知雅汇、奥林匹克花园 中期（05-06底） 后期（07-09） 九亭位于上海的西南端，距市中心18公里，是松江区离市中心最近的地方，与闵行区七宝镇仅一桥之隔。凭借位置优势，良好的区域规划和九号线的开通，使九亭成为继三林之后上海郊县的另一个热点区域。 外区客购房者比例增加，随着区域发展，轨道通车，外区接受度提高，扩大到全市范围 代表楼盘：贝尚湾、中大九里德、 绿庭尚城、奥林匹克花园 轨道9号线规划阶段 开发进程推动阶段 轨道通车阶段 板块借鉴：九亭板块 　 　 古北、龙柏等处的外籍人士（以韩国人为主） 客户f 　 　 虹桥、漕河泾开发区的高级白领人士，属于中产型客户 客户d 　 　 徐汇、长宁等地的市区客，对轨道交通依赖性强，客户层次稍高，属于经济型客户 客户c 　 　 闵行松江其他地区客，客户层次稍低 客户b 　 　 九亭、七宝本地客，当地动迁户，客户层次较低 客户a 2007年末 2007年初 客户特征　 客户类型　 中心市区客源和较高层次客层的客户量逐步增多，并成为主力客源，甚至古北、龙柏等部分韩国客户由于房价的普遍增涨而被挤压到九亭。 九亭客户样本：贝沙湾 中心市区客源和较高层次客层的客户量增多，并成为主力客源 2