新峰地产2010年7月金地大连民主广场项目营销策划思路.ppt

项目自身评价 地块基本状况 公建按80辆/万㎡、公寓按1.2-1.5个/户 车位配比 40年 出让年限 公建、公建式公寓 规划用途 不小于25％ 绿地率 不大于50％ 建筑密度 63700㎡（公建20800㎡，公建式公寓42900㎡） 建筑面积 6.5（地上） 容积率 9800㎡ （A区2200㎡、B区7600㎡） 占地面积 中山区长江路南、民主广场东 地块位置 指标 项目 SWOT分析 S优势： 1.地处CBD核心位置，地理位置优势明显； 2.距东港较近，海景资源优越； 3.国内前十强房地产开发企业，资金雄厚； 4.净地出让，土地成本较低。 W劣势： 1.项目地块分开，缺乏整体性； 2.周边建筑陈旧，整体形象较差，且居住人群复杂； 3.远离主干道人民路，曝光度低； 4.开发商本地首个项目，缺乏市场认知度； 5.公建式公寓40年产权，较70年产权居住式公寓被客户心理接受难度大。 O机会： 1.东北老工业基地振兴战略，带来发展机遇； 2.东港区域改造，提升城市竞争力； 3.建设“大大连”，中心物业稀缺而珍贵； 4.新政影响一线城市，二线得到投资青睐； 5.“三个中心”建设提高国际化水平，吸引海外客源； 6.丹大及哈大高铁建成通车，辐射量增强，吸引更多客源来连； 7. “四大功能区”、“十大招商主题” 竣工投入使用，为项目带来高质客源。 T威胁： 1.房地产新政使客户观望情绪加大； 2.高端物业增多，竞争激烈； 3.星海湾国际金融中心建设，分流部分客源； 4.周边土地陆续上市，竞争加剧； 5.东港改造吸引知名企业，与本项目形成直接竞争； 6.高端物业所带来的高房价会受到舆论压力。 项目自身评价 SWOT分析 SWOT分析 项目定位 市场站位 打造项目核心竞争力 市场的“领导者”，树立标杆形象 产品、营销、品牌有机结合 SWOT分析 项目定位 1573理论 “1”：一种生活方式的定义。 “5”：五种定位原则。 “7”：七大定位延展。 “3”：三大定位目标。 原则一：发展商的预期性； 原则二：客户的选择性； 原则三：资源的利用性； 原则四：规划的许可性； 原则五：经济的可达性。 目标一：形象高档化； 目标二：销售快速化； 目标三：利润合理化。 产品定位 产品主题 国际高尚商务公寓，尊奢专属“私人酒店” 地段价值 地标符号 城市资源 高品质服务 豪华设施 城市话语权 产品定位 概念由来 20世纪70年代的法国阿尔卑斯山脉地区 创新的酒店服务模式及奢华生活方式 私人酒店 圈层消费的必需品 高端人士青睐的奢侈品 产品定位 定位原由 需求决定市场。 一大批高品位的成功人士。 渴望能够形成独属于自己的象征。 财富阶层更高的置业境界。 与高端生活方式所契合。 私人酒店，便是为此而来。 产品定位 终极目标 打造大连高端公寓 第一品牌 私人酒店登录大连 震撼全城 超越大连地产界 固有套路 产品定位 独有个性 处于一个不可思议的位置 引入不可思议的配套 提供不可思议的交屋标准 产品定位 市场竞争 没有同类，没有对手 所处地段环境不能模仿 配备的私有专享设施目前很难模仿 全现房精装配饰到位也不易模仿 当私人酒店作为一种大连闻所未闻、见所未见的产品形态出现在世人面前时，将震撼整个大连市场。 客户定位 群体特征 眼光独到，特立独行； 讲究品味，享受生活，不流于俗套； 举止优雅，卓而不凡； “知本家”，以智取财； 对于感性的体验进行理性思考和判断。 社会财富的主力创造者； 有自己愿意为之奋斗终生的事业； 行业内已取得较高成就； 所在行业随着中国经济的发展仍具有极大潜力。 人生：处于35～50岁的“当打之年”； 事业：处于成功、稳定并继续上升的时期； 收入：稳定并呈逐年上升状态，非大起大落； 状态：“飞行模式”，“哈尔滨－大连－上海－深圳”适应 气候变化，“纽约－北京－伦敦”适应时区差别。 独特张扬 创富阶层 中流砥柱 客户定位 群体特征 非首套住房，非长期居住，非终极居所。 做什么 身份、地位的象征，注重生活品质，讲究品味、档次，充分享受生活，注重自然环境和人文环境。 要什么 主流纸媒－主流报纸、财经杂志、时尚奢侈品杂志； 高端商务活动－酒会、奢侈品体验活动、奢侈运动； 国内城市专场巡展；亲密老友介绍； 从哪来 第一层“大连本地”； 第二层“东三省”； 第三层“其他国内一线城市”。 在哪 年龄：35～50岁； 行业：IT业、金融证券业、国际贸易业、房地产业、制造业中财富的快速的积累者；文体界、艺术界人士；家族式企业的继承人； 目前居住情况：多地、多套高端居所； 出行工具：本地出行－两辆及两辆以上高档私家车；跨界出行－飞机商务舱或头等舱 是谁 涵