新鸿嘉2010年淮安青浦区地块方案建议.ppt

与周边城市相比，淮安房价与连云港、徐州接近，高于宿迁，低于扬州，处于较为稳定的价格占位 2009年各区商品住宅均价表现均较为平稳，2009年以来中心城区价格走高拉动整体均价 淮安房价处于较为稳定的区间，市场表现平稳，价格波动幅度较小 数据来源：淮安市房管局 住宅市场 清河板块——定位于城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势 区位优势：中心城区房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段； 配套优势：中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域； 强烈的区域情节和对主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。 榕兴·水韵天成 万达·国际广场 香格里拉花园 亿力·未来城 奥林晴园 中天花园 茂华国际汇 板块分析 项目名称 建筑形态 销售均价 客群情况 置业驱动因素 水韵天成 别墅、多层、小高层 5600 私营业主和公务员为主，淮安高端人群集中 区位、产品 万达国际广场 高层 6300 下属区县公务员及私营业主为主，投资客群占有一定比例 区位、品牌、自身配套 中天花园 高层、小高层 4800 全市改善型客户，公务员、私营业主 低密度、生态景观 清河公寓项目价格最高，主流价格区间4000～6000元/平方米 客群价格敏感度较低，在售项目体量都是较大，未来供应充足 客户层次高，主要来自政府公务员和私营业主 中心区位和完善的配套是客户置业核心价值驱动 项目名称 建筑形态 销售均价 客群情况 置业驱动因素 亿力未来城 高层 4700 以项目周边公务员为主，部分教育客群 教育资源、区位 香格里拉花园 　多层、高层、联排 4600 下属区县公务员及私营业主为主，投资客群占有一定比例 自然资源、项目品质 茂华国际汇 高层 4800 以项目周边公务员为主，部分教育客群 项目品质、区位 青浦板块——主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南大学城的发展，区域价值将进一步提升 区位优势：主城区域重要组成部分，区域内集中了发电厂、卷烟厂等大部分的淮安大型事业单位； 配套优势：商业、交通、教育等各项配套齐全，尤其是淮阴中学为区域带来了大量的教育客群； 项目供给较大，随着市区发展南扩，结合南部大学城的开发，区域的价值逐步显现。 日月星城 欧洲城 清江华府 天龙御城 板块分析 项目名称 建筑形态 销售均价 客群情况 置业驱动因素 欧洲城 多层 3700 青浦区事业单位人员为主，部分投资客户 价格、教育 日月星城 小高层 4600 青浦区事业单位职工为主，周边客户 区位、配套、教育 清江华府 小高层 3600 客群以工业区职人为主 价格、工作便利 运河明珠 高层 6200 周边公务员为主 区位 公寓项目为主，主流价格区间3700-5000元/平方米 清河区房地产市场的重要补充，客户价格有一定敏感度 以周边企事业单位职工为主要客群，区域客户占主要比例 价格以及就地置业的便捷性是客户置业的主要驱动 开发区板块——新城市东扩的延伸带，聚集了大量的工业企业，周边配套相对缺失，人流量不足。 区位特征：翔宇大道以东区域，政府规划的工业园集中带，发展速度快，内部交通发达； 配套现状：商业配套欠成熟，商业配套集中在深圳路沿街，同时辐射半径较弱，远逊色于市中心商业圈； 车辆与人流量明显不足，外部人口导入群集中在蓝领工人，收入不高； 大湖城邦 罗马假日 东方凯旋城 香谢丽花苑 世袭雅园 板块分析 地段差异明显 房价逐级递减，主流价格区间2500～3300元/平方米； 主力购房群体层次较低， 刚性需求是大部分楼盘主力； 客户层次跳级明显，公务员、私营业主至蓝领工人； 总价低、价格低，产品需求级别较低，偏向于经济型产品； 项目名称 建筑形态 销售均价 客群情况 置业驱动因素 乾元·畅春园 普通住宅 2600 周边居民，近市区居民以及富士康工人； 价格、学区、产品 东湖·翠景苑 公寓别墅 3569 富士康工人、周边拆迁户 价格、品牌、以及社区商业配套 香榭丽花苑 住宅、别墅 2800 私营业主，开发区管委会公务员、周边居民以及厂区工人 产品、价格、地段 东方·凯旋城 住宅 2800 开发区管委会公务员、厂区工人，以及周边居民 地段、景观、户型 罗马假日 住宅 3300 30%市区购房者、30%公务员、30%富士康以及其他补充客源 地段，意大利风格产品，规模 大湖城邦 住宅、别墅 3200 私营业主，公务员 规模，地段，产品丰富 青春雅轩 住宅 3100 投资客、私营业主，厂区工人 户型、地段 世袭雅园 住宅 3400 近郊市区居民，私营业主以及部分拆迁户 地段，产品，价格 淮阴板块——受城中心地带直接辐射，梯形差异化代表性板块，独立性与依赖性的统一体 区位关系：运河北部区域，以王营镇为核心衍射，大淮安中心