武汉佛奥项目营销建议书.ppt

报告框架 目标 1、2010年完成1.2亿销售额 2、提升佛奥品牌武汉市场影响力 竞争占位 光谷片区市场简要 竞争占位 竞争占位 市场分析——区域内项目主要分布于珞瑜路沿线、关山大道民族路沿线及光谷大道沿线。光谷大道作为较新的城市主干道，住宅项目正向发展空间更为广阔的该区域转移。项目所在区域均价水平低于关山板块2000元/平米，巨大的价格差使得区域内项目均取得了极快的去化速度。区域内，紧凑产品为主的项目去化速度高于以舒适型产品为主的项目。 竞争占位 1、光谷片区供求关系，区域价值定性 区域内紧凑户型去化速度明显高于舒适户型，以刚需市场为主导。 2、中小户供应竞争格局 万科魅力之城以精装紧凑中小户型为主，在光谷区域内具有一定的市场稀缺性。目前全盘余货千余套，今年下半年有望清盘。本案将成为万科魅力之城后光谷腹地又一个中小户型标杆项目。 不过2009年成交地块将在2011年向市场推出，竞争市场中新增项目将表现出大面积、低容积率的特点。土地市场潜在供应量大，地块位置较本案更为优越，将产生较强的竞争关系。 3、客户群体定性 改善型置业：区域内教师、教授、科研人员、中高管理者，年龄在35—50岁，以中大户型为主 刚需型置业： 80后购房者约有80%希望能购买面积60—80平米的小户型，还有部分80后购房者甚至希望能够买50平米左右的小户型。 竞争占位 4、新政影响 政策指向：抑制投机需求力度空前 短期反应：卖方促销，买方观望，炒家“抛售” 后期反应：受政策影响，卖方可能降价 竞争占位 光谷片区竞争格局 竞争占位 光谷片区下半年市场供应预判 竞争占位 土地市场潜在供应 竞争占位 本案地处光谷腹地，被大量高科技产业园包围，将直接受益于此些产业园的发展，辐射流芳、关山、九峰。 本案处于光谷金融港规划范围内，可直接为金融港大量入住企业提供住宅配套服务。 项目分析 项目分析 项目户型配比分析 项目分析 与魅力之对比分析 项目分析 项目分析 项目分析 项目SWOT分析 客户定位 区域客户发展脉络 客户定位 形象定位----案名建议 客户群体： 形象定位----案名建议 主推案名： 佛奥· 炫特区 佛奥·ME园 同类物业万科魅力之城价值简析 万科品牌 万科物业 万科情景展示 万科营销中心氛围包装 户型创意卖点总价优势 精装修产品 价值圈层构图 项目价值力分析 项目整合广东南派优秀团队，力争为光谷青年族群将项目打造成光谷片区新的中小户标杆产品。以现有土地合理规划，1.8的容积率,营造高层低密度产品，规划出更多中心园林景观使户户见景，小户型有大视野，小户型有大作为。 纯粹的中小户集中社区，户型规划做到户户有景，户户采光，南北通透。 大部分90平米以内紧凑三房、67平米创意两房，舒适尺度，低总价，满足新生代青年对品质居所的要求。 以北欧风情园林为主题的系列中心园林景观，重在参与性、趣味性、观 赏性相结合，其景观泳池、按摩跑道、趣味小品、迷宫森林均使项目园 园林充满了跳跃的想象空间，更符年青人对于享乐及个性的精神归属。 1、商务秘书服务 内容包括：秘书留言、代购飞机票及协助预先交通安排、代资讯传送、 代定商务旅游手续及酒店预定。 2、家政秘书服务 内容涵盖医疗、健康、教育、家政等方面的联络与组织工作。另外还包 括：天气呵护服务、幼童托管中心、屋苑车辆援助、物品调剂托存、家 政培训中心、家居清洁、家电维修、代订日用品及报刊杂志、儿童专长 培训班等。 3、家居服务 内容包括：代请家教、保姆，代送鲜花、礼品，长者特别服务，伤残人 士特别服务，汽车清洗、代送洗衣物、代接送客人、代送餐、代购日用 品及食物、看护病人、代请医生、空调护理服务、家庭绿化，盆景造型 、代办有线电视、代办电话及煤气开户、代办互联网。 项目形象定位 光谷核心·新青年享乐社区 项目园林建议 充分利用社区多组团的格局，营造多元化园林空间 项目园林建议 营销中心前主入口园林景观 主中心园林广场－现代欧式