潼南“花盛香醍”营销策略案.ppt

;;;;在核心问题下，我们要解决的是战略布局、客户来源 开发模式及规划实现问题;;区位分析;区域经济从06年开始持续递增，近几年发展速度较快，基本保持在10%以上并且突破100亿临界点，该时期正是城市飞速发展时期，为房地产发展提供了经济基础。;2010年上半年全县全社会固定资产投资完成55.91亿元，比上年增长42.5%，增长较为迅速，其中房地产开发投资完成4.96亿元，增长57.3%。市场进入启动发展期。 工业发展较为缓慢，交通仓储类投资额提升幅度较大，投资总额超过工业，未来第三产业将增速;;潼南江北新城总体规划5平方公里，中心区3平方公里控制性详细规划。江北城立足于高起点规划，高标准设计，高质量建设，新城区主干道宽幅44米、60米，规划有占地3万余平方米的全市最大的中心广场，占地200余亩的公园，二级车站、综合市场、中心医院、小学（2所）、中学等布局??理，设施配套;; ;云海蓝湾 项目地址：江北新城梅园路89号 占地面积：92831㎡ 总建筑面积：120000㎡ 容积率：1.16? 物业形态：花园洋房、双拼别墅、独立别墅、高层电梯公寓 建筑风格：现代风格 ;优山美谷 项目地址：实验小学旁 占地面积：54716㎡ 总建筑面积：112086㎡ 容积率：1.945? 物业形态：多层为主+高层 建筑风格：现代风格 （宣传为北美）;米兰阳光 项目地址：本案对面 占地面积：66302㎡ 总建筑面积：132848㎡ 容积率：1.88? 物业形态：多层为主+高层 建筑风格：现代风格 ;江城丽都 项目地址：奋进大道（铜新花园旁） 占地面积：25047㎡ 总建筑面积：106308㎡ 容积率：3.9 物业形态：小高层+高层 建筑风格：现代风格（宣传为北欧） ;北城天骄 ;区域市场初级阶段水品，产品深化空间较大，市场营销整体水平需提高，客户范围及空间过于狭窄，限制区域市场整体发展;;目前项目现场环境;项目位于潼南江北新城中心区域 ;项目分两期开发，一期为10栋多层洋房，二期为2栋高层 ;意大利托斯卡纳建筑风格在潼南房市独树一帜;项目属当地最纯居住社区，产品特色鲜明，主要创新产品——纯正托斯卡纳洋房，前期产品以洋房产品为主，项目在产品、外立面、特色景观、房型均有一定的优势； 周边生活配套目前较为完善，人气不是太旺 市场中型规模项目，异域风情居住社区;;发展的战略目标制定前提——如何结合项目现实条件，把握市场机会， 制定达到开发目标的战略;项目需解决问题;项目整体开发战略——依托城市化居住的核心价值构建区域领导者地位！;目标问题界定;;寻找项目核心竞争力价值信息（FAB模型）;找到项目的价值;县城内纯正异域、智能生态、高性价比、差异化产品的综合因素将是本项目的核心竞争力;;客户定位分析方法;潼南客户状况盘点;根据本项目开发次序结合各期产品形态，在本项目运作全过程中的客户资源可分为洋房客户、高层客户;客户分析结论;;策略推导：SWOT分析;总体战略选择：潼南房产市场的挑战者;战略导出;;;总体策略;;产品附加值;物业管理采用原则;目前潼南还未真正引进知名物管公司，整体物管水平相对不高。 中高档楼盘的物业管理费普遍较低。 本项目在物业管理上要高出潼南市场一般水平，体现真正品质生活社区概念。;建议物管服务内容;专业的物业管理能从形象和功能上提升社区生活品质;环保和智能化技术采用原则;高科技智能化建议;园林景观设计;加强园林设计中的人工痕迹、符号感（像主题化的雕塑小品、几何图案的植被等）来体现城市意向;小区主入口充分展示项目风情，配以城市雕塑增强异域城市意象，给到客户视觉冲击，增强关注感;深圳香蜜湖1号·神秘大气的入口;规划价值点（1）高层产品公共空间豪华装修，首层大堂重点投入;通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新。 考虑在不同组团，通过对立面、材质、色彩、细节的处理，构造出不同风格的贵族风 情区，丰富产品的外立面。;规划价值点（3）——注重细节处理：城市化的生活符号;规划价值点（4）——注重细节处理：营造生活情调;规划价值点（5）——各种休闲配套满足业主社区内室外活动的需求;;入市策略建议 ;项目推售策略建议 ;;价格策略建议 ;;产品属性定位： 首席纯正托斯卡纳情景洋房社区;市场推广的主要内容由广告宣传、活动促进、现场烘托三大部分组成。推广宜在项目规划方案确定时就开展品牌行销,采用 “集中优势·有的放矢”的总体原则;思路与框架;媒体组合策略; 普通大众群体 ;;3.包装展示——环境充分打造action1：大道包装;3.包装展示——环境充分打造action