衡阳中航·城市花园项目定位与物业发展报告第一部分.ppt

三、商业市场分析 1、衡阳城市商圈分布 衡阳市2003-2020年的城区商业网点规划纲要确定“一主五副”，即“以解放路区域为商业主片区”，高新片、江东片、酃湖片、合江套片、黄茶岭片为商业副片区。 解放路是衡阳市最热烈的商业区，业态分布广泛，自中山路与解放大道交汇处自蒸阳北路与解放大道交汇处，是衡阳现最大最繁华的商业中心。 华新开发区、与白沙洲工业园区商业暂时相对匮乏，基本以社区商业为主，还有待开发；酃湖片区、合江套片区相对发展缓慢，暂无商圈分布。 《衡阳市商业网点规划纲要》确定衡阳市“一主五副”六大商业片区。 白沙洲社区商圈 解放路商圈 晶珠广场商圈 华新开开发区商圈 火车站商圈 华新片区 合江套片区 酃湖片区 2、市场租金与售价 商业名称 业态 商圈 楼层 租金 售价 逛街36 服装 解放路 1、2楼 80-200元/㎡/月 —— 美美百货 品牌店、影院、餐饮 解放路 1楼 100-150元/㎡/月 —— 广百百货 品牌店 解放路 1楼 150-250元/㎡/月 —— 潮流前线 服饰 解放路 1楼 50-120元/㎡/月 —— 太平洋商场 百货、服饰 火车站 1楼 80-180元/㎡/月 —— 东方购物广场 小商品 火车站 1楼 80-180元/㎡/月 —— 永兴家居广场 家居、建材 晶珠广场 1楼 60-200元/㎡/月 —— 晶珠商业广场 品牌店 晶珠广场 1楼 80-200元/㎡/月 —— 白沙洲街铺 餐饮 白沙洲 1楼 35—100元/㎡/月 南城雅郡 杂货、小商品 雁峰区社区 1楼 —— 3-4万/㎡ 青年家园 杂货、小商品 珠晖区社区 1楼 —— 8000-10000/㎡ 荷香花都 杂货、小商品 珠晖区社区 1楼 —— 7800/㎡ 龙江明珠 杂货、小商品 石鼓区社区 1楼 —— 3万-4.5万/㎡ 衡阳商业步行街 体育建材 蒸湘区社区 1-5层 —— 总价30-100万 主要大型商业体租金均在50元/㎡/月以上，部分高达250元/㎡/月，中心城区楼盘街铺售价高达3-4万。区域内商铺售价，，，，租赁价，，，，， 商业配套差，给项目提供机会：工业园区职工较多，而且大多为六天工作制，对近距离商业需求大，项目有商业发展客源；而项目自持商业有关资源，省略招商期提前吸引人气。 生活购物需求紧迫：工业园区最近的白沙洲有大型超市，离工业园近3公里，而项目本身和工业园区就业职工的基本生活购物需求急需满足。 项目地处工业园东南部，3公里内范围内，商业生活配套都不成熟，社区商业辐射工业园，职工的基本生活、购物需求潜力大。 本案 3、项目所在区域商业现状——商业配套不成熟 小结——从市场分析看项目未来发展机会 从宏观层面来看，衡阳房地产发展的具备稳固的支撑面，利于项目开发。 从地产开发水平来看，仍然处与初级阶段，但是呈现出一个迅猛上升的势态，外来开发商的进促，逐渐提升了城市地产开发水平。 从项目指标上对比来看，本案无明显优势，容积率偏高，后期规划存在调整空间。 从项目产品上来看，户型大多偏向小型化、建筑缺乏特色、质性较严重，中航作为专业的地产开发商，通过本项目有突破市场现状的可能。 从产品销售上来看，衡阳市场以刚需为主，外来投资炒房较少；受限总价，部分楼盘大户型单位滞销，本项目产品规划上要着重考虑市场的刚性需求。 在物业服务上来看，衡阳市场楼盘普遍不重视物业配套建设，物业服务意识较差，本项目依托中航成熟开发经验和中航物业，有机会塑造标杆。 从商业配套上来看，白沙洲工业园周遍商业配套不完善，难以满足园区大量产业人群的需求，项目规划上要加重考虑商业生活配套。 房地产是个大舞台 每个人的角色定位都不同 但首先必须认识到“自己”是谁？ 充分的自我认识，必须建立在客观的基础上！ 第二部分 项目分析 区 域：衡阳市雁峰区白沙洲工业园（深圳工业园）东南部的住宅商业配套区内 位 置：兴湘路以南、白沙大道以东、金龙路以北。 土地用途：商业、居住用地，为园区居住配套区的首个开发居住小区开发项目。 占地面积：95.77亩（63844.2㎡）。 1、项目概况 本案 本项目位于住宅商业配套区的西南角，紧挨工业区，在整个区域中处于一个相当弱势的地位。 湘 江 一、区域环境分析 本项目处于工业园区首期建设区域范围内，园区规划总面积36.99平方公里，分三期开发：首期建设区域：5平方公里；近期建设区域：21.69平方公里；远期规划建设区域：15.3平方公里。 2、园区建设开发时序 远景规划区域 近期建设 （已批准）区域 近期建设 （已批准）区域 工业园首期区域 本案 3、工业园首期功能分区 工业园住宅商业配套区的占地面积约2000亩，本项目为区域内首个开发住宅项目，拥有引领全局的地位。 工业园首期用地共分为三大功能区域：以服务工业园区为主的配套仓储物流