投资决策程序优化和城市评价指标体系建议.ppt

城市市场趋势判断决策程序 城市选择决策体系 商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅 商品住宅价格增长空间 　 7.1 6.8 6.4 6.3 6.6 7.1 6.7 成都 　 11.9 9.6 9.5 9.1 9.7 9.9 10.7 南京 　 11.6 8.5 8.3 7.3 7.7 8.1 8.6 杭州 　 7.5 7.8 7.9 8.5 10.0 11.7 13.2 广州 9.6 9.7 10.6 11.3 12.5 13.4 14.3 14.7 沈阳 7.8 7.6 7.1 7.4 7.2 7.7 8.2 8.3 武汉 9.7 8.3 7.2 7.8 7.8 8.5 7.4 7.9 天津 6.4 5.8 6.1 6.2 6.6 6.8 6.9 7.3 深圳 10.0 9.7 9.8 10.9 12.4 13.4 15.9 17.2 北京 10.8 11.5 9.4 8.8 8.4 8.4 8.4 10.2 上海 　 7.60 7.90 8.20 8.90 9.40 9.60 10.4 全国 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 　 人均储蓄余额：支付首付的能力； 人均可支配收入：支付月供的能力； 人均可支配收入增幅：影响到居民的消费信心，进而影响到其消费倾向； 商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅：反映了近年来房价的透支程度 0.48 0.83 0.51 0.12 0.25 0.21 深圳 1.64 1.95 1.27 1.69 0.17 0.55 武汉 0.24 0.30 0.45 (0.03) 0.26 　 沈阳 0.92 0.47 5.03 　 0.74 3.63 东莞 0.17 0.52 (0.02) (0.69) 0.29 (0.38) 北京 2.12 1.28 1.20 3.90 　 　 珠海 1.46 1.27 1.65 　 　 　 宁波 2.10 1.12 1.41 3.75 1.72 　 南通 0.41 0.48 0.40 0.35 　 　 西安 1.05 1.85 0.63 0.68 0.22 (0.38) 天津 0.97 1.35 0.31 1.24 0.83 (0.05) 重庆 2.19 2.19 1.95 2.43 0.08 1.41 上海 近3年均值 2004 2003 2002 2001 2000 　 房价收入比 房价收入比＝（商品住宅均价×90）/（人均可支配收入×户均人口） 计 算： 纵比：房价增长与收入增长的匹配程度——2003年前房价增长低于收入增长 横比：各城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大小 比 较： 房价增长空间的辅助判断： Gemdale Corporation 目 录 集团投资决策程序优化 2. 城市房地产评价体系研究 3. 对应于集团投资决策的项目评价指标体系 Gemdale Corporation 集团当前项目决策评价指标体系 当前项目决策评价指标体系核心指标 项目全投资IRR 项目销售净利润率 显然，集团当前项目决策关注更多的是项目的核心收益指标。但是也要认识到项目的收益性是建立在稳健的项目前期风险控制基础之上的。没有项目获取前风险的决策，项目收益只能成为空谈。 所以集团项目决策评价指标体系的建立，首先应该建立项目前期风险决策指标体系，实现项目风险决策评价 Gemdale Corporation 集团获取项目途径 土地一级市场招拍挂项目 土地二级市场 获取前期要考虑的风险因素 股权合作项目 转让项目 法律风险 税费风险 拆迁风险 政府信用风险 拆迁风险 管理输出型项目 市场风险 市场风险 获取项目时要考虑的风险 Gemdale Corporation 在项目前期风险决策的基础之上，项目仍要回归项目收益决策层面，对于项目收益的核心指标IRR,我们发现其是一个受多因素影响指标，影响因素具体包括： 静态收益 水平 动态效率水平 销售速度 开发周期 回款周期 成本支出现金流 销售价格 建安造价 营销费用 管理费用 地价/税收 项目IRR 收入 支出 销售回款现金流 回款速度 项目现金流水平 利润主导 现金流主导 获取项目时要考虑的收益及效率因素 Gemdale Corporation 项目决策评价