【官湖郡二期】5月营销执行方案20150424.docxVIP

 PAGE \* MERGEFORMAT 19 5月官湖郡营销方案 区域在售项目对比 相似房源对比竞品，本案在价格上没有明显优势，联投金色港湾非5#80平米户型均价6500元/平米，东风阳光城地暖性产品价格与本案剩余高区房源持平。 项目名称东风阳光城满庭春MOMA联投金色港湾本案在售房源面积89.9㎡88.6㎡119㎡90.8㎡81㎡89.84㎡86.8㎡户型2-2-13-2-13-2-23-2-12-2-12-2-12-2-1楼层15F/18F15F/18F20F20F20F24F23F均价7350元/㎡5746元/㎡7480元/㎡7380元/㎡6650元/㎡7598元/㎡6815元/㎡（联投红色字体数据监控为本次开盘的5#楼王价格；黑色字体为该项目其他楼栋价格监控。） 重点关注： 联投金色港湾5号楼楼王4月18日开盘，主力户型90、119平 开盘优惠：1、认筹优惠3000抵10000元； 2、开盘前确定房号优惠5000元； 3、开盘按时签约优惠5000元; 4、开盘当天成功认购按揭99折，一次性付款98折; 5、大客户团购99折. （金港此次开盘推售户型） 其余在售楼栋，主力为14#、16#；一期4#楼王还未开始销售，下一步开始准备为4#开盘做蓄客准备。 东风阳光城非地暖楼栋基本售罄，剩余房源全部为地暖楼栋，目前在售3#、4#、5#地暖楼栋。 汉阳满庭春MOMA，每周一场暖场活动保持不变。 重点关注：联投2期产品，2房为其内部公认难点户型 可能的价格策略 本案面临严重的竞争威胁，建议顺势快销为核心， 强化各项营销手段与力度。 二、本案项目库存特征 库存房源特征：分布密集、产品单一 两大战场：高区房源，HB房型 三、销售难点及解决方案 销售难点 与同区域竞品对比，本案价格上没有明显优势； 库存产品楼层分布集中高区； 库存产品线单一； 解决方案 1、特惠房源——做滞销产品的优惠噱头，吸引有一定价格抗性的诚意客户 2、活动互动——圈层老业主、诚意登记客户及其朋友圈，提高现场销售氛围 四、微信整改思路 目前面临问题： 目前由广告公司撰写原???微信稿，一周两篇，一篇只能设计一次发布主题，发布频率均低于片区内其他项目，内容主题性不足，娱乐性不强；建议后期可考虑一周保持3次以上的发布频率，每次发布微信标准为正稿一篇（内容为事实新闻和热点），副稿一至两篇（普通的新闻事实，如汉阳的建设，或者交通规划），丰富内容，提高阅读率及点击率。 微信主页面的自定义菜单因认证时间到期，建议后期继续认证，客户关注公众号后可随时了解楼盘户型介绍及更新的最新动态。 目前推送信息为单向传播，互动性不足。可考虑互动问答或项目答疑等形式增加微信用户活跃度。每周在不做周末暖场活动时，建议使用微信互动活动，促进周末现场人气。 微信平台建设建议： 注册认证 注册平台账号，通过官方认证，成为带V平台 功能规划 最大化完善微信的平台功能 内容填充 根据项目最新的工程进度及时对微信平台内容规划进行内容填充（主要为图文信息填充） 互动微信建议： 微信转发文章扩散信息 线上依托后台开发，鼓励粉丝转发项目相关信息，即可获得积分。转发后朋友点击阅读，亦可为转发者增加积分。活动期间积分最高者获得好礼。 微信助力（排名型/集赞型） 线上依托后台开发，增设微信助力系统，粉丝参与其中并转发推荐其他好友加入，召集好友越多，在有奖名单上排名越靠前，获得礼品价值越大，或转发相关信息集赞，获赞数额达到兑换要求，即可兑换奖品。 此类微信活动可以最大化的增加微信的关注人数及转发量，从而提高项目的知名度。目前汉阳满庭春MOMA的除霾微信助力活动，浏览人数已达到45000人次以上，参与活动人数已达到6000人次以上。 五、营销目标 时间认购套数来访客户5月21套110组6月21套110组 六、营销策略 老客户圈层整合、促销双管齐下 项目自媒体渠道推广为主，网络论坛、微信、微博及call客 销售策略 推广策略 活动策略策略 特价优惠房源，限量发售，提高销售成交率 以老业主、来访客户为主的主题营销活动，提升现场销售氛围 推广渠道 以项目自媒体渠道为主，主要是网络论坛、官方微博、微信、call客。 销售政策 特价选取原则： 楼层分布集中产品； 市场竞争力低的高价产品； 房型分布集中产品； 特价发售建议： 3-4月共推售20套特价房源，吸引了部分价格抗性的客户，3-4月成交率明显提升，目前特价房源还剩余7套，目前特价房源滞销，建议在此基础上