福年广场商铺消化方案.ppt

【产品包装】—产品营销包装 案名包装 以福年打头，借“福年”之势 显著的时尚性与商业气息 福年·香榭里 【产品包装】—产品营销包装 定位语包装 凸显“城南”气质 符合CBD办公区内商务型商业的实质 强调业态的时尚性与潮流感 国际城南CBD中央潮流商业街区 案名及定位语 【产品包装】—产品营销包装 福年·香榭里 国际城南CBD中央潮流商业街区 【客户定位】—目标客户描述 一间商铺往往价值在80万-100万以上，其首期款也在30-40万以上。作为这样的高端投资客户群， 可谓来路广泛，我们只能综合其相似之处。根据香年广场的客群分析及我司的商铺销售代理经验， 本案的目标客户或有着共同的特点： 他们的自身属性—— 绝对的中高产实力派 能够把握经济发展趋势 对国家政策及法律有一定了解 有成功的投资经验 他们的购买驱动力—— 看好城南的发展 对项目产品喜爱 对片区商业发展有信心 对物业价值空间有较好的预期 他们的心理状态—— 算帐清楚 不易被小诱惑引导 虽然也受宣传所引导，坚持自我判断，并会亲自论证 【客户定位】—目标客户圈层 核心客户圈 次客户圈 辅助客户圈 南沿线企业主 政府官员 高产阶层 大成都范围及 川内二级城市 投资客 自有客户资源 （喜年、美年、香年 以及福年客户群 及其周边圈层） 【价格定位】—价格策略 市场价格参考 0— 30 ㎡ 30— 100 ㎡ 100— 200㎡ 200— 600㎡ 600—1000㎡ 1000—2000㎡ 参考项目 暂无 保利心语 香年广场 香年广场 航兴国际 雍湖湾 参考户型 暂无 60 ㎡ 135 ㎡ 250 ㎡ （1跃2） 900 ㎡ 1300 ㎡ 参考价格 —— 38000元/㎡ 48000元/㎡ 25000元/㎡ 30000元/㎡ 25000元/㎡ 【价格定位】—价格策略 参考价格拟定 0— 30 ㎡ 30— 100 ㎡ 100— 200㎡ 200— 600㎡ 600— 1000㎡ 1000—2000㎡ 市场参考价 —— 38000/㎡ 48000/㎡ 25000/㎡ 30000/㎡ 25000/㎡ 本项目优势 面积小，20㎡以下居多 结构方正，无内柱 可做冷餐 可做餐饮 可做餐饮 可做餐饮 功能齐全 布局合理 本项目劣势 有内柱， 进深太短 进深较长 朝小区内 不临街 都在2楼 少量1跃2 大部分在3楼 都在3楼 本项目推导价 50000 42000 45000 33000 28000 22000 定价目的 控制走量 保持市场独有产品线 追求溢价 快速清空 实现回款 挑选优质客户 降低投资门槛 降低投资门槛 价格修正 +8000元/㎡ +3000元/㎡ —5000元/㎡ +3000元/㎡ —2000元/㎡ —2000元/㎡ 【价格定位】—价格策略 价格定位 【30 ㎡】以下户型，实现实收均价58000元/㎡，实现销售产值约626万 【30 —100㎡】以下户型，实现实收均价45000元/㎡，实现销售产值约6849万 【100—200 ㎡】以下户型，实现实收均价40000元/㎡，实现销售产值约4547万 【200—600 ㎡】以下户型，实现实收均价36000元/㎡，实现销售产值约1.72亿 【600—1000㎡】以下户型，实现实收均价26000元/㎡，实现销售产值约1.02亿 【1000㎡】以上户型，实现实收均价20000元/㎡，实现销售产值约9313万 最终实现销售总产值约4.87亿， 销售均价30220元/ ㎡ 针对不同面积段的户型进行价格修正后，我们的价格定位为： 推售策略 PART 5 【推售节点排布】 正式蓄客 （缴纳诚意金） 内部认购 正式开盘（公开解筹） 大客户提前选房 7月28日 8月26日 8月27日 8月2日 内部推广启动 对外推广发布 启动开盘活动 销 售 线 推 广 线 内部客户梳理期 8月23日 外部客户挖掘期 时间 【销售策略】—推盘策略 ★大户型及整层客户在蓄水期间可提前签单 为避开市场竞争高峰期 本次商铺产品将一次性全部推出！ ★内部销控部分小户型，避免走量失衡，不利后期推广揽客 【销售策略】—蓄水策略 蓄水周期 为期30天的蓄水期是本案营销成败的关键时期。 根据蓄客对象的不同，划分为两个不同的蓄水阶段。 7月28日——8月26日 客户诚意度 7月28日 8月26日 内部蓄客期 对外蓄客期 8月2日 本 周 议 题 福年广场商铺营销策略报告 产品分析 PART 1 高端度假居住区各类配套设施和就业、居住人群的高端化，必将使其成为成都中心城最为国际化和最为现代化、人文气息最为浓厚的居住区。就目前而言，整个片区的商业、服务业、配套设施，正在综合化和高档化。 中央商务