20071018-政策对深圳房地产市场成交量变化的.pptVIP

政策对深圳房地产市场成交量变化的影响 研究表明直接影响类的政策将会对成交量的变化产生显著影响；影响周期为2-3个月，成交量下降40%-60% 研究说明 1.成交量的定义 本报告中的成交量均指成交面积。 2.整体市场的定义 整体市场是指一手房与二手房市场总和。 根据房地产市场中的参与主体，我们将政策分为5类，并将5类政策分为直接影响 和间接影响政策 中国房地产市场还是一个政策主导的市场，政府一方面以市场参与者的身份参与市场供应土地，另一方面又以行政命令制定市场规则。 2005年政策分析：“国八条”的相关政策始终贯穿整个05年，税收政策是05年房地产政策的主题；“国八条”以行政税收手段直接影响到购房者 2006年政策分析：“国六条”和“国十五条”以控制产品结构和房价快速增长为目的，直接影响到购房者；而针对开发商出台的政策对成交量的影响则不大 2007年政策分析： 07年的政策以金融政策为主，前期出台金融政策，属于间接影响，对成交量的影响较小，而后期金融政策直接涉及到购房者的首付及贷款资格，属于直接影响，对成交量的影响较大；“限外令”则直接限制了部分客户的购房权 2004-2007年政策分析：成交量的变动主要由直接影响类政策引起，及主要由第1类政策和第2类政策引起 在没有第1类政策和第2类大量出现的阶段，即使3、4、5类政策频出，成交量的走势也比较平稳，甚至不断走升，说明第3、4、5类政策（间接影响类政策）对成交量的影响较小； 在第1类政策和第2类集中出现的阶段，成交量会出现大幅的萎缩，说明第1、2类政策（直接影响类政策）对成交量的影响较大 直接影响类政策的影响程度分析：在具体的细则出台后政策将迅速对成交量产生影响，一般影响周期为2-3个月，成交量萎缩40%-60%，同时价格将出现小幅下降 世联数据：政策出台后，成交量的下降周期为2-3个月，成交量下降幅度为40%-60% 根据研究，3-4月为政策出台前的传闻及酝酿期，5-8月为政策的高发期，强力型政策一般都在这段时间内出台，其它时间为政策的消化期 春节对成交量的影响从每年的12月份开始：11月是每年成交量最大的一个月，之后成交量将出现大幅下降 在政策消化期这个阶段，政策出现的频率并不是很多，但是，11月份成交量在上升到最大值之后，却出现成交量的大幅下降。 整体市场走势 成交量的周期性变化 一手房市场走势 一手房市场周期性变化 二手房市场走势 二手房市场周期性变化 房地产市场成交量周期变化四个阶段：4月相对2月上升近1倍；4-7月如有大政策调控，7月相对4月将下降一半，如果没有，则成交量保持稳定；11月相对7月上升1倍；次年2月相对11月下降一半 4-7月，政策对成交量的影响最为显著，11-2月成交量受季节性影响显著 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 代理事业部 · 专题研究 策略资源中心·数据研发部 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 1、直接影响类的政策，即政府直接针对购房者的政策，和政府通过金融机构直接作用于购房者的政策，对房地产市场成交量具有显著影响，其他类型的政策对成交量的影响较弱。 0.5倍 1.8倍 0.5倍 1.8倍 成交量变化 周期时段 11-2月 7-11月 4-7月 2-4月 2、直接类政策，在政策细则出台之后开始对成交量产生影响，影响周期为2-3个月，在此期间成交量将下降40%-60%，而价格会在惯性的作用下继续保持一段时间的增长，之后出现小幅下降 3、房地产市场成交量变化在各种因素作用下，出现一个周期性的波动，该周期共分为4个阶段： 3、政府?金融机构 4、政府?开发商 5、政府?中介 1、政府?购房者 2、政府?金融机构?购房者 间接影响 直接影响 政 策 分 类 我们从市场参与者的身份将政府划分到研究体系中，并将政策的影响分为直接影响和间接影响。 3、政府?金融机构 4、政府?开发商 5、政府?中介 不直接针对购房者，仅对其心理预期产生影响 对购房者的心理预期产生硬性 间接影响 1、政府?购房者 2、政府?金融机构?购房者 1、刚性限制购买，例如限外令 2、弹性限制购买： （1）增加交易过程的成本； （2）增加持有环节的成本 直接对购房者的购买产生影响 直接影响 影响链 表现 定义 2004年房地产政策回顾 国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发由20%及以上提高到35%及以上 2004.4月底 国土资源部、监察部联合下发71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年