201209东莞金地湖山大境一期高层洋房的定价及定价体系.pptVIP

开盘必胜，带动项目人气，拉动深圳客户 供需平衡总体趋势良好 刚需热销，大户型走货缓慢 开发商资金充足，价格支撑 宏观政策乐观谨慎尽快出货 黄江本地无可比项目 市场 改善型产品，大户合拼 资源景观不一，差异性大 首推价值最好及最差单位 产品面积及套数不均 黄江客户较多，价格抗性大 深圳客户上升，价格程度高 深圳与黄江客户对产品需求有较大差异，都关注配套 产品 客户 高层使命 价格 合理定价，尽快出货 价格标杆，实现价值 利用价格杠杆，实现客户分流 深圳客户带动本地客户 高层定价及定价体系 高层价格策略 在市场、产品、客户三方的综合考量下，高层定价遵循以下价格策略： 价格策略一：跳出黄江项目定价，实现区域同比高额溢价； 价格策略二：项目高层分价值区域定价，并独立核算计提，部分楼栋、部分单位突破计提成本； 价格策略三：保证首批推货顺利销售，并在市场形成口碑，照顾黄江本地及项目周边区域客户情绪，并实现深圳客户带动黄江客户； 价格策略四：均衡出货，通过价格杠杆、楼栋拉差，实现客户从120平米户型向150平米户型转移认购。 高层定价因素 资源差异 加减原则 加减比重 备注 户型面积 120-130平米 7.0% 控制各户型价格差 140-150-160平米 10.0% 180-190平米 16.0% 特殊因素加分 2F大平台 1.0% 控制2F平台加分因素 总体景观因素 靠近公常路，景观一般 2.0% 307栋05、06合拼户型 南北对流，270度山景,受前面户型干扰 6.0% 304、305、306、307栋03、04合拼304、305、306栋05、06合拼 直面小区，视野开阔，山景单位 10.0% 303、304、305、306、307栋01、02合拼户型 视野开阔，可观湖景 15.0% 301、302栋次临湖单位03、04合拼303栋03、04合拼 纯湖景单位，视野开阔五遮挡 20.0% 301、302栋临湖单位01、02合拼303栋05、06合拼 平面布局 二梯二户 10.0% 控制楼栋差异 二梯三户 5.0% 朝向差异 东西朝向 -2.0% 303栋01、02合拼户型 噪音减分 靠近小区外层，受莞深高速及公常路噪音影响较大 -8.0% 控制噪音减分，主要用于307栋 受莞深高速噪音影响较大 -3.0% 受公常路噪音影响较大 -2.0% 竖向楼层拉差 2-6F 0.25% 控制楼层竖向差差 7-15F 0.25% 16-25或26F 0.25% 高于周边建筑物跳差 6-15F 2.00% 分段跳差 16-25或26F 3.0% 微调因素 根据实际情况对部分梯或楼栋进行微调 / 控制部分价格微调 价格基数 6000 　 控制总体价格升降 高层定价以下因素作用较大： 一、户型面积 根据户型的综合情况评分，实现同层各户型价格拉差； 二、总体景观 根据不同户型的不同景观面，综合评定分值，实现价格拉差； 三、噪音影响 对于受莞深高速、公常路噪音影响较大的单位，特别是307栋，实现合理减分； 四、特殊因素 如朝向、布局、平台等特殊因素 单栋楼层差及跳差的实现 考虑到本项目高层单栋景观差别不大的情况，为了均衡出货，楼层差较少，为15元/平米。 单条梯竖直景观有差异，特别是高楼层与低楼差，故为了实现景观较好单位的价值，实现分段跳差： 2-5层为一个段： 6-15层为一个段： 16-25或26为一个段 以306的01单位为例： 跳差135 跳差75 层差15 层差15 层差15 楼层较低，别墅景观 中间楼层，山景资源丰富 高层视野开阔，景观较好 最低最高相差约510元/平米 120平米，总价相差约6万； 150平米，总价相差约7.5万； 190平米，总价相差约10万。 一期高层各栋均价及各梯均价 一期高层总体收益表 项目 高层 　 　 苑落/楼栋 301栋 302栋 303栋 304栋 305栋 306栋 307栋 小计 内容 　 总套数(合拼前) 100 100 150 144 144 144 144 926 总套数(合拼后) 50 50 75 72 72 72 72 463 总建筑预测面积 0.96 0.96 1.12 1.08 1.08 1.02 1.02 7.25 未成交部分 　 　 　 　 　 　 　 　 未售套数 100 100 150 144 144 144 144 926 合拼后未售套数 50 50 75 72 72 72 72 463 未售面积 0.96 0.96 1.12 1.08 1.08 1.02 1.02 7.25 调整前未售部分测算 　 　 　 　 　 　 　 　 金额(万元） 8,664 8,23