房地产知识点背诵版本.docx

房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。房地产包括土地和建筑物。 房地产概念的界定：房地产的简单定义：房地产=地产+房产 广义房地产：全部土地和房屋及固着与土地和房屋不可分离的部分 狭义房地产：城市商品化的房地产 房地产的本质定义：房地产就是房地产实物和房地产权益的统称 房地产=房地产实体+房地产权益 房地产=（土地+房屋）+（土地权益+房屋权益） 特征：1位置固定性：不可移动性2寿命长久性：经济寿命的可延续性3高价值性：4异质性：不一致性5稀缺性　6政府的强干预性：需要管理7外部性：能从周围社区环境的发送中获得收益 8消费品和投资品的二重性 土地使用权年限根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。 投资性房地产主要包括：已出租的 HYPERLINK /view/19573.htm \t /_blank 土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 房地产开发特征：①房地产开发经营活动的复杂性；②房地产开发经营的区域性③房地产开发经营活动的长期性④房地产开发经营活动的资金密集性⑤房地产开发经营活动的高收益性和高风险性⑥房地产开发经营活动的政策性 房地产开发分类：1、按开发的区域性划分：新区开发；旧区再开发?2、按开发的规模划分：单项开发；成片开发3、按开发的对象划分：土地开发；房屋开发；综合开发? 房地产开发的主要参与者：1、土地所有者或当前的使用者2、政府及政府机构3、房地产开发商4、投资主体5、金融机构6、建筑承包商7、专业顾问8、消费者或买家 房地产经营的基本类型：一般分为出租、出售、和租售结合3种类型。1.自营出租类型(房地产开发公司保留下来自行开发建设的房地产，然后再自行经营租赁业务的经营类型) 2.合营出租类型（房地产开公司保留下来自行开??的房地产，然后再寻找合作伙伴合营租赁业务）3.期房出售类型（未完工的房地产进行销售的经营类型）4.现房出售类型（对完工的房地产进行售后的经营类型）5.分期付款出售类型（开发建成的房地产出售给用户后分期逐渐地收取销售收入）6.部分出租部分出售类型（对自己开发建设的房地产只出售一部分另一部分进行出租的经营类型） 房地产开发经营环境：1房地产开发经营经济环境2房地产开发经营政治环境3法制环境4社会环境5自然环境6基础设施环境 房地产开发经营环境的特征：1关联性2可变性3相对性4层次性 房地产开发经营经济环境---宏观经济条件：1国民经济发展速度2相关金融条件3通货膨胀（一方面，通货膨胀会造成房地产市场供给的减少，因为通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险。另一方面，通货膨胀会使市场需要扩大。） 房地产开发经营政治环境：1财政政策（财政收入政策和财政支出政策）2货币政策（利率的影响低↓高↑）3产业政策4土地政策5住房政策6区域发展政策7户籍制度 房地产开发经营社会环境：1人口总量2人口的年龄结构3人口的地理分布4家庭结构5区域巨魔及分布特点6区域居民的消费特点和习惯 房地产市场的分类：1依据构成要素分类的房地产市场（土产市场和房产市场）2依据房地产流通顺序分类的房地产市场（房地产一级市场又称土地出让市场、房地产二级市场又称增量房地产市场、房地产三级市场又称存量房地产市场）3依据房产证分类的房地产市场（现房市场和期房市场） 房地产市场基本要素：1房地产需求（条件：消费者具有消费欲望，消费者具有消费能力）2房地产供给3房地产价格 重点：决定房地产需求的因素：1房地产商品的价格水平2消费者的收入水平3消费者的融资能力4消费者的偏好5相关商品的价格水平6消费者对房地产市场未来发展的预期 重点：决定房地产供给的因素：1房地产商品的价格水平2各种房地产的开发建设成本3供给者的融资能力4该种房地产的开发技术水平5开发企业对房地产市场未来的预期 房地产周期的特点：1不对称性2长期增强性3供给波动的更剧烈性4需求循环的领先性5空置率的指标性 房地产周期的阶段：（1）复苏与增长阶段：此时，表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷，自住需求者入市，投资、 HYPERLINK /view/680453.htm \t /_blank 投机需求基本不存在，价格、租金价格低下。房价开始回升，少数投机者入市，市场 HYPERLINK /view/969417.htm \t /_blank 交易量增加 HYPERLINK /view/407796.htm \t /_blank 空置率下降。各种