第二章资产评估基本方法22.pptVIP

（二）实体性贬值(有形损耗)及其计量 ??? 资产由于和自然力作用形成的贬值。 ?? 计量方法: 1、观察法 被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率） 2、使用年限法例题见P40 实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。 ? ? 有形损耗率 （三）功能性损耗及其计量 1.??? 功能性损耗的含义 指由于技术相对落后造成的贬值,是无形损耗的一种，体现在两方面： (1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等） (2)产出能力 2.?? 超额运营成本的计算步聚： (1)计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） (3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现， 计算其功能性贬值额:现值系数见P377表格 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n） （四）经济性损耗及其计量 1.?? 经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。 2.??? 表现形式 ① 资产利用率下降 ② 资产年收益额减少 3.? 计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率 4. 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n） ?? （五）综合成新率及其计量 1.?? 含义 资产的现行价值/资产的重置权价 2.??? 计量方法 (1)观察法 (2)使用年限法 (3)修复费用法 三、对重置成本法的评价 1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。 四.运用成本法评估资产的程序及其优缺点 (一)运用成本法评估资产的程序 1.确定被评估资产,并估算重置成本; 2.确定被评估资产的使用年限 3.估算被评估资产的损耗或贬值 4.计算确定被评估资产的价值 (二)成本法的优缺点 优点 1.比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理 2.有利于单项资产和特定用途资产的评估 3.在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用; 4.有利于企业资产保值 缺点 1. 工作量较大 2. 以历史资料为依据确定目前价值,必须充分分析这种假设的可行性 3.经济性贬值不易全面准确计算 第三节 收益法 一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 （二）收益法的评估思路 预期收益折现 （三）收益法运用的前提条件 1、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测 二、收益法的基本计算公式 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化 率）、收益的持续时间。 （一）未来收益有限期 1、每期收益不等额 2、每期收益等额 例题P48 （二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。 1、稳定化收益法（年金化法） ?稳定化收益A的估算方法：见P49 （1） （2）历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 (3)注意: 方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。 2、分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。 例题见P50 前期 （设n=5） 后期 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 分段法图解 ? 选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态； （2）尽可能长，但也不宜过长。 三、收益法中各项指标的确定 （一）预期收益额 1、预期收益的类型 ? ? ? (1) 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金＝税后利润+折旧－追加投资 （2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 1.1 税后利润 2.1净现金流 3.1利润总额 税后净收益，被