商业街招商案例.doc

---！！！！！！----------------------------------精品文档，值得下载，可以编辑！！！-----------------------------！！！！！！----------- ---！！！！！！----------------------------------精品文档，值得下载，可以编辑！！！-----------------------------！！！！！！----------- 怎样营销商业街？特色之道？案例解析 　　戴欣明工作室（城市营销商业地产管理策划机构）认为，商业街是城市的一个重要的组成部分，与当地居民的人文习惯有密不可分的联系，或者当地的人文融入这个商业街，让商业街具有当地或区域的特色，同时也可以是异国风情的嫁接，总之，一定应该具有一个特定地域的人文属性。 ? 　　提要：社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。决策时不能忽视只租不售方式所带来的其它边际效益（如前所述），应结合企业发展战略综合决策。 　　社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。 　　一、国外社区商业发展概括及特点 　　社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。 　　二、国内社区商业发展现状分析 　　我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。 　　三、成功个案 　　1、珠江帝景欧洲风情商业街 　　10万平方米的欧洲风情商业街全部是商铺，分6个区，定位是步行街，在建筑形式上引进了风雨连廊。无论是租或售，开发商都已经预先规划好了经营业态，并在合同之中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成独具特色的商业文化氛围，从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。 　　2、苹果街 　　近10万平方米的苹果街在营造过程中，通过多元化的实现，营造一条充满个性、充满体验、充满逛街情绪和意味的商业街。社区商业设施介于私密与公共之间，若想成功经营，把握建筑设计的尺度、营造气氛是最关键的因素。真正的商业街最好是8～12米宽，太宽商业氛围将大打折扣。苹果街是由80～100㎡的“铺”构成的，这些铺相互连通，所以在空间组合上有一定的自由度。 　　3、上海梅川路祥和休闲商业街 　　开发商专门成立了一家公司，为其开发的商业街开展招商和管理工作。该商业街经营面积共有５万平方米，经过两年的招商工作，目前共有50家商业企业进驻，餐饮特色突出，已经成为上海梅川路区域的一大亮点。商业街形成餐饮特色主要与周边业态有关：在其周边一公里内共有迈德龙、欧倍德、红星玫凯龙等多个大型超市，因此开发商从商业街的长期发展出发，将餐饮企业作为重点招商对象。 　　4、万科假日风景商业街 　　假日风景项目（总建筑面积55万平方米，可容纳1.6万人次）的配套商业分布情况为：集中商业街建筑面积8000㎡，有30多个停车位；沿小区内的步行线、交通线，有6000～7000㎡的分散式商业配套，在小区的出入口和汽车站也有一些集中的商业。商铺总规模约15000㎡。在规划和管理上都体现了集聚效应的假日风景商业街，确实在社区建设中发挥了实际效用。不但将居民购物、休闲、娱乐等活动集中起来，避免干扰居住，同时也创造了人际交流交往的场所，有利于社区形象的互动展示。 　　四、社区商业发展趋势预测及建议 　　（一