世联住宅项目市场背景分析模块标准化研究.ppt

住宅项目市场背景分析模块标准化研究 依托区位及产业基础的优势，沈阳将成为东北老工业基地振兴的先锋，其发展空间十分巨大 大连作为中国北方最为开放的城市，大连国际化趋势日益明显，国际化城市的领先地位逐步确立 大连依靠城市影响力、宜居环境成为以东三省为主的异地置业者投资首选 近年来，淄博GDP快速增长，经济处于高位发展阶段，将推动房地产市场的快速发展 淄博2005年GDP同比增长17%，达到1430亿元，同期山东省GDP同比增幅为15%，淄博经济处于快速发展时期。 淄博历年人均GDP均呈现高速增长态势，2005年达到4200多美元，增长23%，是全省平均增幅的2倍。 淄博市经济处于快速发展期，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，经济的快速发展将推动房地产市场快速发展。 淄博房地产开发投资额增幅较快，但相对于固定资产投资比例比较低，同时也远低于国际正常运行水平 房地产投资额增幅超过25%，处于异常区间，但对整个市场影响来看，并不能表明整体市场的异常 近5年来，淄博房地产投资所占固定资产投资比例平稳上升，2005年达到11%，与发达国家正常比例20-25%想比，淄博房地产投资偏于保守。 淄博房地产投资增长水平落后于整体经济发展水平，说明房地产投资增长空间较大 2001年-2005年，淄博房地产投资GDP的比例均低于正常水平。 说明淄博房地产投资发展水平落后于淄博整体经济发展水平 在淄博整体经济发展的推动下，淄博的房地产投资具有较大的增长空间 进入2005年，淄博房价与销售量增长速度趋缓，但从人均销售面积看，市场为正常消化速度 沈阳房地产市场近年来由于供应量充足表现出“量增价平”的特征，价格增幅稳定，近三年销售量的平均增长率超过50% 自2001年以来沈阳商品住宅市场一直保持理性、健康的增长态势，销售均价增幅稳定，保持5-7%。 销售量快速增长，近三年平均增长率超过50%。 大连房地产市场整固期持续至97年，从98年开始稳步发展 与山东主要城市对比，淄博房价收入比较低，同时国际规律表明，其改善型置业的房价收入也在合理范围内。 2005年，与山东其它重要城市相比，淄博的房价收比偏低； 以旧换新扩大住房面积，淄博再次置业的房价收入比最低，说明淄博人民的房价承受能力很高。 国际规律，发达国家房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比大，研究认为发展中国家房价收入比在4.1-6.1之间是比较合理的范围 目前淄博房价收入比比较合理，同时，改善型置业的支付能力较强。 近年淄博人民生活处于富裕水平，住房支出比相对稳定，但与国际标准对比，住房支出比重较低，预示未来住房支出增长空间大。 淄博近三年房价收入比比较稳定，说明随着收入的提高，居民对于住宅的支出也相应提高。 恩格尔系数低于40%，按照国际标准，住房支出比例应为22.5% 淄博市05年城市居民恩格尔系数为32.49%，属于富裕型生活水平。 比照淄博市住房支出比重指标，淄博处于小康型生活水平。 住房支出比重与的恩格尔系数的不协调说明淄博的房地产发展有较大发展空间。 从大连本地消费者购买力来看，房价的上涨幅度远大于人均可支配收入上升幅度，大连房价收入比已超过北京、广州一线城市，市民购房压力巨大 淄博商品房供求关系比较平衡，2005年出现供过于求，同时房地产整体开发效益较低，整体水平需要提高 2001年，淄博市房地产开发投资出现迅猛增长，03年、04年两年淄博商品房销售额增长幅度均超过了50%，05年销售额继续增长，但增幅明显下降，只有23%。 2005年房地产投资额首次突破60亿元，达到75亿元，与2004年同期相比净增18亿元，增长33%。2006年1-3季度为59亿元，增长26%。 淄博商品房施工面积持续增长，增长幅度不断加大。06年上半年增长幅度49%，施工面积993万平米，已经超过05年全年总额。 由于04年开发量由527万平米突增至659万平米，供应集中放量导致05年商品房空置面积偏大 2005年长春市商品房空置面积为350.1万平方米，其中商品住宅空置面积为229.1万平方米。空置面积比2004底330万平方米相比增加了20.1万平方米，增幅降低，但空置商品房总量偏大 究其原因，除本年度开发量增多外，前几年的积压也是原因之一，尤其是在04开发量和竣工量剧增的情况下，04年空置面积剧增（比03年增加131万平方米，增速为66%） 另一部分的原因是一些楼龄短、位置好的商品房开发商预期楼价还会继续上涨，因而存在惜售心理。另外空置面积中也包含部分已经预定但尚未正式签定《商品房买卖合同》的商品房 海口目前土地整体供应量较大，但供应趋缓，未来可出让土地多集中在中心组团外围区域 海口整体土地价格不高，但增长迅速，个别片区价格差异大 虽然海甸岛和填海区