第二章评估程序和基本方法(修改).pptVIP

课 后 练 习 5、运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本与更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的 （ ） A.实体性贬值 B.功能性贬值 C.经济性贬值 D.资产利用率 标准答案： B § 2-3 市场比较法 二、市场比较法评估程序 § 2-3 市场比较法 剔除非正常交易情况P31 三、分析和调整的因素 四、基本计算公式为： § 2-3 市场比较法 评估值＝参照物价格×（1＋调整率） 评估值＝参照物价格×调整系数 客观反映资产目前市场情况 评估结果易于被各方面理解和接受 § 2-3 市场比较法 五、市场途径的优缺点 需要有公开活跃的市场 不适用于专用机器设备和大部分无形资产，受到地区、环境等严格限制的资产评估 案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： 1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 § 2-3 市场比较法 分析： 由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元) § 2-3 市场比较法 案例2： 某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%， § 2-3 市场比较法 资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元) 案例3： 某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为 § 2-3 市场比较法 资产评估值=365.2×(1-30％)=255.64（万元） 案例4： 待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。 § 2-3 市场比较法 分析： 资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，已使用年限7.5年，则待估资产的成新率为： 待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13) =63% § 2-3 市场比较法 参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则: 参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65% 则待估资产的评估值可通过下式计算： 资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率） 该待估设备的评估值为： 评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元) § 2-3 市场比较法 资产的价值等于其预期未来收益的现值之和。 思路 一个理智的投资者投资某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。 原理 § 2-4 收益法 一、基本概念 二、基本方法 评估值＝?Rn/(1+i)n 预期收益额 折现率 收益年期 § 2-4 收益法 评估值＝?Rn / (1+i)n 1、未来各年收益额不相等 各年收益额 现值系数 § 2-4 收益法 评估值＝A× [1－1/(1+i)n] / i 2、未来各年收益额相等且有限期 年 金 (各年相等的收益额) 年金现 值系数 § 2-4 收益法 评估值＝A/i 3、未来各年收益额相等且无限期