世联2010长沙双瑞藏瓏2011年营销执行方案.ppt

双瑞藏瓏2011年营销执行方案 报告思路 目标下思考的核心问题 报告思路 3、长沙市场整体表现良好：在今年4月起的政策调整中表现稳定，价量波动中重回上升通道 5、新政后楼盘分化： 品牌明星大盘影响不大，同时也有部分差异化项目依靠独特产品或营销手段实现市场超越 麓谷林语 自4.15新政以来累计推售14次，新政后销售2600套。位居长沙楼市排行榜销售冠军。 保利花园 自4.15新政以来 累计推售12次，累计销售1800余套，多次名列长沙月销售排行榜前三甲. 报告思路 报告思路 片区目前在售项目剩余产品以舒适性大面积产品为主，少量小面积产品 片区目前在售产品价格：以藏珑、恒大、金色溪泉湾为代表的高端项目均价达到6000-8000元/米，而普通类住宅的均价在5000-5500元/米之间 未来1-2年内，市场预计供应量为217万㎡，项目多属早些年规划报批项目，因此整体上户型仍以大面积的产品为主 报告思路 从月湖说起, 2011 延续藏珑和月湖的渊源 让月湖成为项目的标签和代言人，必须寻找月湖独有的文化内涵，寻找月湖公园和长沙其它公园的差异化。 1、烈士公园：长沙最大，人气最旺、游乐设施最齐全，历史悠久，有一定的纪念意义。 长沙烈士公园是长沙市最大的公园。公园分纪念区、游览区和娱乐区三大部分。 纪念区以1958年建成的烈士塔为中心，周围环绕着松树，显得庄严雄伟。游览区地势开阔，有山有湖，花红柳绿；娱乐区内有游艺场，备有各种现代化的游乐设施。 2、橘子洲公园：长沙的城市名片和形象，伟人毛主席的纪念圣地，兼具山、水、洲、城的景观资源及特色 　橘子洲头于1961年被辟建为橘洲公园，2001年更名为长沙岳麓山风景名胜区橘子洲景区。占地17公顷，有诗词碑、颂橘亭、”谁主沉浮”雕塑广场等景点，为湖南省名胜区。 。 3、岳麓山公园：风景名胜区，历史文化底蕴深厚 岳麓山风景名胜区系国家级重点风景名胜区，是南岳衡山72峰之一。麓山景区系核心景区，景区内有岳麓书院、爱晚亭、麓山寺、云麓宫、新民主学会景点等。 岳麓山荟萃了湘楚文化的精华，名胜古迹众多，集儒释道为一体，革命圣迹遍布且植物资源丰富。 4、西湖公园：水世界文化乐园 六大水文化主题区 西湖公园最大的景观是“水”，岳麓山作为自然景观与人文景观并重的“名山”需要有比湘江更亲近的“名水”与之匹配。方案确定了“哲学与水”、“科技与水”、“人文与水”、“运动与水”、“休闲与水”、“生命与水”六个不同主题空间，从不同角度阐述人与水的密切关系，使游客在游赏之中亲水、戏水到知水、惜水。 月湖公园区位属性：世界级文化娱乐中心，项目所在的金鹰月湖板块聚集了最具湖南味、甚至是中国味的世界级娱乐项目 差异化方向 公园文化标签 月湖公园在资源及硬件配套上无法超越长沙其它四大公园，而月湖公园所属的区位具备较强的文化艺术底蕴，因此可赋予月湖一定的文化内涵，将其打造为长沙的文化圣地，艺术文化的集散地。 社区文化标签 长沙最具特色的社区文化，住家休闲文化。 策略一：将月湖打造为长沙艺术文化的圣地及集散地。赋予月湖一定的文化内涵，以此区分于长沙其它四大公园，让月湖成为藏珑的符号标签和代言人。月湖文化艺术活动年，线上以艺术类大型活动，制造事件营销，提升项目影响力及社会关注度。 策略二： 将藏珑打造成长沙最具特色的文化社区，倡导“在家休闲”文化，营造极具文化内涵的社区文化，让业主享受月湖，享受生活。藏珑社区文化年，全年安排一系列社区活动，丰富社区文化，倡导“住家休闲” 文化，维系老业主，促进老带新，实现旺场和蓄客的双重目的。 报告思路 推售时间表 报告思路 各营销活动和旺场活动可联合月湖商家合作，联合炒作月湖配套 报告思路 中大户型客户分布 中小户型客户分布 客户分布：区域内客户为主动，周边区域为辅，区域外客户为重要补充 中大户型客户信息获知渠道 中小户型客户信息获知渠道 建立项目客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强客户关系的维护 外部客户渠道体系 外部客户渠道体系 招聘培训流程 行销工作计划 行销计划：2011年3-6月 8-10月 行销招聘培训：3月20日-3月30日 人员计划：招聘50人，长期保证有30人每天上岗 组织架构：分3个组，3名组长 行销区域： 周边社区：马栏山、万家丽北、四方坪等 周边专业市场：中南汽车世界、南湖市场、马王堆市场、高 市场等 周边拆迁区：月岛公园拆迁区 外部客户渠道体系 第一轮巡展计划 外部客户渠道体系 1、软文投放 2、网络专题投放 3、通栏广告、对联广告 4、新闻通稿发布 5、网站论坛排行榜 6、业主论坛及贴吧炒作 7、看房团组织 8、线上活动组织 外部客户渠道体系 到异地拓展：