商业地产的施工管理特点研究.pdf

第33卷第 12期 建 筑 施 T BUILDINGC0NSTRUCT10N Vol-33No．12 商业地产 的施工管理特点研究 StudyonCOnstructionM anagementFeaturesof CommercialRealEstate 口 高小云 徐 伟 (同济大学土木工程学院 上海 200092) 摘【 要】商业地产项 目不同于一般的民用住宅工程，其涉及的施工单位众多，且设计亦常随业主要求而时作变更，使施工 总承包在总体上难以协调和管理。为此，针对商业地产的特点，进行有针对性的施工管理，切实做好进度控制，实现了工程建 设项 目的工期 目标和质量 目标 。 【关键词】商业地产 施工工期 设计变更 外部配套 竣工验收 【中图分类号】TU71 ／文献标识码 B 【文章编号】1004—1001(2011)11—1133—02 大型商业地产项 目由于参与施工的承包单位众多，工种交 商业地产在建造前一般已引入主力商业企业预约进程，因 叉，影响进度的因素复杂多变，从而导致施工进度控制较为复杂 此 ，在项 目建设时，本项目的实际开业节点已确定。故在设计前 且不易有效把握：加之设计、供应、施工对现场场地的要求等方 期，必须对项 目的施工节点进行严格的控制，以明确委托设计时 方面面各有需求，如设计变更、物资供应脱节等，造成协调不易、 间、设计完成时间、施工单位进场时间、装修时间、移交管理公司 解决问题的难度加大，接口关系复杂。因此，如何在商业地产项 时间等节点，并在每个环节都落实有具体的工程师负责跟踪、确 目中科学组织、有效协调，做好进度控制工作，实现工程项 目建 认，当任何一个环节和计划时间点不吻合的时候，该工程师均会 设的工期目标和质量 目标，是一个亟待研究的全新课题。特别是 进行协调、修正、调整，以确保他的工作和对项 目负责人的责任 本例中的商业项 目对开业时间的节点要求特别严格、合作伙伴 能够落实，这样可以从大的方面保证工期的如期实现。 相当多，所以，抓工期控制、做好建设过程的施工管理是一个重 2．2 施工过程变更对工期影响的控制 要且复杂的过程。 目前不少大型商业企业不但对内部布局、设施有要求，对 建筑的外部形体布置也有要求，对门窗、卸货平台等要求还非常 1工程背景 高。因此，在施工中经常会出现大量的改动，有时还需要对结构 苏州商业中心地处苏州现代大道和苏嘉杭高速公路的交 进行改造。这些大量的变更和调整不仅影响工期，还会增加造 界处，建筑面积为 136008m。本项目结构为框架结构，地下 1 价。如有些商业铺位的位置和大小也要进行调整，于是需对原来 层 ，地上4层 ，工程虽不复杂，但施工现场及环境复杂，且大小业 独立计量的水、电、燃气都要进行修改，这样会给原来设计的设 主要求不一，众口难调，给工程管理带来困难。如开工伊始，本项 备用房的容量带来很大的压力，甚至会影响整个供水、供电、供 目就遇到一个棘手的问题，就是工程项目处在两条小河中间，进 暖和空调系统的划分，所以，管理者在前期就要进行大量的内业 场的道路只有一条小区路，为了防止施工扰民，小区道路是不允 资料的归档处理工作。当遇到上述这些情况或牵涉到工程量的 许运送混凝土及材料设备的，因此，本项 目只有另辟蹊径，在河 变更和工程价款的变更时，往往有着十分复杂的管理程序和技 道上建造l~B,i-用桥 ：二是交付使用曰期不一，特别是装修阶段， 术程序，有些项 目甚至必须在完成程序确认后才能进行施工。因 如本商业项 目12000Ill2的