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第二章 房地产开发建设的过程 第一节 房地产开发的前期准备 第二节 房地产开发项目的建设实施 第三节 房地产开发项目的竣工验收 第一节 房地产开发的前期准备 一、规划与设计 二、土地使用权的获取 三、房地产开发企业的资金融通 四、拆迁、安置、补偿 五、开工准备 第一节 房地产开发的前期准备 一、规划与设计 （一）规划 1、规划的申报 2、规划报批的程序 申报规划要点 申报项目选址地点 申报建设用地规划许可证 申请初步设计 申报设计方案 申报规划设计条件 申请建设工程的规划许可 第一节 房地产开发的前期准备 3、规划的内容 （1 ）建设工程规划——建筑、道路、管线 （2 ）建设项目选址 （3）建设用地规划 （4 ）开发产品规划 第一节 房地产开发的前期准备 （二）设计 1、主要内容 总体设计——根据项目的功能和城市规划的要求 进行总体布局设计 建筑设计——确定建筑平面的位置、层数、层高 等和其他环境要求所采取的技术措施 工艺设计——为工业项目或酒店、宾馆所要求 专业设计——结构设计、室内设计、给排水设计、电讯设 计、采暖通风、动力设计 2、主要步骤 初步设计 技术设计 施工图设计 T3航站楼——花费270亿元，3公里长，建筑面积130万平方 米，集中了最高水平的建筑科技和节能环保技术 第一节 房地产开发的前期准备 国家大剧院占地１１. ８９万平方米，由法国著名建筑师保 罗.安德鲁主持设计，总建筑面积约１６. ５万平方米，５４６ ３个座位，有歌剧院、音乐厅、戏剧场以及艺术展厅、艺术交 流中心、音像商店等配套设施，建设工期４年。 第一节 房地产开发的前期准备 （三）规划设计中应考虑的问题 1、环境问题 外部噪声：交通、施工、社会和工厂 声环境 内部噪声：分户墙、楼板、分户门 光：自然采光、合理避光 色：城市总体色彩；建筑外墙的 光与色环境 冷暖色，单色与组合色 视觉效果：绿色、水色、山色 2、安全问题 3、设施设备完善的问题 第一节 房地产开发的前期准备 二、土地使用权的获取 （一）土地使用权包含的内容 占有——前提 使用——核心 收益——关键 处分 （二）我国对土地使用权的限制 1、土地使用人须承担合理使用土地的义务 2、土地有使用年限 居住：70年 工业 、教、科、文、卫、体 、综合：50年 商业、旅游、娱乐：40年 3、对土地使用范围的限制——四至（东南西北） 第一节 房地产开发的前期准备 （三）土地使用权的获取方式 协议 土 出让 招标 地 拍卖 使 （一级市场） 用