房地产估价第9章土地价格评估和地价分摊.ppt

《房地产估价》 第9章 土地价格评估和地价分摊 9.1 路线价法 9.2 基准地价修正法 9.3 高层建筑地价分摊 9.1 路线价法 9.1.1 路线价法的基本原理 1. 路线价法的基本概念 （1）路线价法的概念。 路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的城镇街道，划分路线价区段，设定标准临街深度，求取在该深度上多宗标准临街宗地的平均单价或露面地价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是特定街道上的多宗地的平均价格，而不是标准临街深度土地的价格。 路线价法就是依据路线价，配合深度指数和其他修正系数（宽度、容积率、朝向、宽深比率等修正系数），用数学方法算出其他宗地地价的评估方法。 （2）路线价法的适用范围及适用条件。 路线价法适用于城市街地估价，主要用于城市商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，使用效果更佳；路线价法能同时快速评估多宗土地的价格，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。 在运用路线价估价法时，必须具备以下条件： 1）要有科学合理的城市规划。 2）要有适当的路线价。 3）要制定合理的深度指数表。 4）规范的修正率。 2. 路线价法的理论依据 路线价法源自于市场比较法，是市场比较法的一种特殊情况。路线价估价法是在各样本点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，确定路线价及其修正系数，进而据此估算其它宗地地价。路线价法认为城市内各宗地土地（以商业用地为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。临接同一街道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进行调整。因此，路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比价法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，因此路线价法的基本原理仍然是替代原理。 9.1.2 路线价法的操作步骤 1. 划分路线价区段 一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。在划分路线价区段时，应将接近性大致相等的地段划分为同一路线价区段。一般以一街廓长为一路线价区段，但在繁华街道有时需将街廓划分多段，设定不同的路线价。而在某些不繁华的街道，有时需将数个街廓划分为一个路线价区段。此外，在同一街道上，两侧繁华程度有显著差异时，应视为两个路线价区段考虑。 2. 设定标准临街深度 标准临街深度通常简称标准深度，它是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。 3. 选取标准临街宗地 路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积。标准宗地，是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度，是指标准宗地的临街深度。临街深度，是指宗地离开街道的垂直距离。 选取标准宗地一般要满足如下几个要求：（1）一面临街；（2）土地形状为矩形；（3）临街深度为标准深度；（4）临街宽度为标准宽度；（5）临街宽度与临街深度比例适当；（6）用途为所在路线价区段具有代表性的用途；（7）容积率为所在路线价区段内具有代表性的容积率；（8）其他方面。如土地使用年限、土地生熟程度也应具有代表性。 4. 评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格，是该路线价区段土地状况的综合反映。因此，应根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。一般的做法是在同一路线价区段内选择一定数量的标准宗地，分别求其单位价格或楼面地价，然后用平均数、中位数、众数等方法求出最终的综合价格，作为本路段的路线价。 路线价的表示方法有两种：以英尺为单位，主要用于欧美国家；以平方米为单位，日本采用这种方法。 路线价可以用货币计量（美国、我国台湾省），也可以用相对数计量，比如日本用点数来表示。 5. 制定深度指数表和其他修正率表 深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。 （1）制作深度百分率表。 假设有一矩形规则的宗地，一面临街，深度n米，假设每隔一米将其划分为许多与街道平行的细条。那么，各细条的面积和形状是一样的，且越接近街道的细条的价格越大，反之越低。现在用a1、a2、a3．．．．an来表示各细条土地的价格，很显然，a1＞a2＞a3＞…＞an。并且，越靠近街道，土地价格对深度的变化越敏感，越原理街道，土地价格对深度的变化越不敏感。如果将各细条的价格折算为相对