第七章 中国现行土地使用制.ppt

第十章 中国现行土地使用制 第一节 中国农村现行土地使用制 第二节 中国城市现行土地使用制 第一节 中国农村现行土地使 用制 一、现行农村土地使用制的构成与特征 农村土地使用制的构成：农地使用制、“四荒地”使用制、建设用地使用制和宅基地使用制。 现行农村土地使用制的总体特征：一是土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权；二是土地承包经营权是一种尚不十分稳定的土地使用权。 一、现行农村土地使用制的构成与特征 1、农地使用制及其特征 农地使用制：家庭承包制度 特征：1）土地承包经营权是一种权能受限，权力内涵不明晰的土地使用权； 2）承包期尚不稳定； 3）严格的土地用途管制。 一、现行农村土地使用制的构成与特征 2、现行“四荒地”使用及其特征 四荒地：荒山、荒沟、荒丘和荒滩 《农村土地承包法》第三条：“……荒山、荒沟、荒丘和荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。” 特征：1）承包权与使用权适当分离； 2）使用权期限稳定（50~70年）； 3)使用权分配采用拍卖方式，促进土地合理配置 一、现行农村土地使用制的构成与特征 3、现行农村建设用地使用制及其特征 现行农村建设用地包括：村镇企业用地、乡村公共建设用地和宅基地。 现行农村建设用地使用制：由农村集体经济组织（村委会）拨付使用。 特征：1）无偿无限期使用； 2）安排的随意性； 3）农村建设用地的流转尚无明确的法律规定。 一、现行农村土地使用制的构成与特征 4、现行宅基地使用制及其特征 农户提出申请?当地市县政府审批?村民委员会按照统一标准分配使用。 特征：1）无偿无限期使用； 2）宅基地使用权不能流转、不能出租和买卖，也不能赠与和转移给非农户所有， 二、产权稳定与农地利用 产权不仅对经济主体具有激励和约束作用，而且决定了经济绩效和收益分配。 土地承包经营权的不稳定直接导致了农民土地收益的不稳定。 土地承包经营权的不稳定意味着未来的收益不确定，从而导致投资不足。 由此可见，适当延长土地承包期，增强土地承包的稳定性，是今后我国农村土地使用制改革的重点之一。 三、土地用途管制与产权流转 产权流转是市场交易的基础，也是资源有效配置的保障。中国农村土地产权因有国家用途管制规定，其流转受到一定的限制，使市场机制难以充分发挥作用。 在用途管制条件下，土地产权不能充分流转，市场机制不能充分发挥作用，资源难以达到最优配置。 三、土地用途管制与产权流转 可见，为实现土地资源有效利用，一方面，政府应对耕地进行合理补贴，提高农民种粮积极性，以保证粮食安全；另一方面，政府应逐步放松非耕地转化为城市用地的管制，让农民享有充分的土地流转权，以提高农民收益和土地利用效率。 四、政府征地与农地产权保护 在现行土地产权制度下，农地转为城市用地的惟一合法途径就是通过政府征地。这样，政府就成为农地转为市地的惟一买者，成为农地的买方垄断；同时，政府也成为市地的惟一供给者，成为市地的卖方垄断。 现行土地征用制度存在的问题 政府借助“公共利益”的名义，从事非公共利益的事业，侵犯了农民土地产权，侵害了农民土地收益。 现行的征地补偿标准还不能充分体现公平和效率原则。 农民土地收益得不到合理补偿的一个原因在于，政府实行低成本发展工业化的道路；另外一个原因在于，地方政府凭借征地的垄断权，通过低价征用农地、高价出让市地，从中获利。 第二节 中国城市现行土地使 用制 一、传统的城市土地使用制 （一）传统城市土地使用制的特征及其弊端 传统城市土地使用制，是指城市土地使用制度改革之前的那种城市土地使用制度。其基本特征可以概括为：行政划拨；无偿无限期使用；禁止土地使用权转让。 传统城市土地使用制度的弊端 1.不利于土地的集约利用与合理配置 2.不利于企业转换经营机制与公平市场竞争 环境的建立 3.不利于城市的建设与发展 4.降低了政府管理效率，极易滋生腐败，造 成国有土地资产的大量流失 二、现行城市土地使用制 （一）城市土地使用制改革的目标与进程 我国自20世纪80年代初开始了城市土地使用制的改革。改革的基本目标是，实行城市国有土地的有偿使用制度，把城市国有土地使用权从所有权中分离出来，推向市场进行流转，即全面开放城市国有土地使用权市场。 20多年来经历了以下历程 1.征收土地使用费（税） 2.开展土地使用权有偿出让和转让试点 3. 制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规 4. 修改《宪法》和《土地管理法》 5. 制定全国性土地使用权出让和转让法规，全 面开放城市国有土地使用权市场 (二)现行城市土地使用制的基本 内容 1.土地使用权出让 2.土地