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重庆百货投资项目报告 小组成员：唐利 吕露 吴凡 熊雅洁 何敏 李秀萍 黄金鑫 朱继旺 李建利 王武 二○一五年六月三日 目录 一、决策基础 1 （一）制定公司 1 （二）公司金融目标 1 1.利润最大化 1 2．企业价值最大化 1 3. 净现金流量最大化 2 4.组织机构及运作 2 5.主营业务特点 3 6.未来规划 3 7.产品结构和货源 3 8.行业发展情况 4 9.公司金融环境 5 二、投资决策 7 （一）行业平均数据 7 （二）公司预估数据 7 （三）逐年测试法计算投资回收期 8 三、筹资决策 9 （一）权益资本成本率 9 （二）负债资本成本率 9 （三）企业加权资本成本 12 四、可行性评估（动态分析方法） 13 （一）净现值法 13 （二）内含报酬率法 14 五、公司未来发展规划、公司股利政策 15 （一）公司未来的发展规划 15 （二）公司股利政策分析 15 六、公司未来长远发展计划和金融战略 17 （一）公司未来的长远计划 17 1.拓展门店网络，扩大连锁规模 17 2.深化联营，逐步发展自营 17 3.引入新技术，打造全渠道零售 17 4.塑造“精致百货” 17 （二）金融战略 18 1.公司治理 18 2.经营模式 18 3.创新特色 18 一、决策基础 （一）制定公司 重庆百货公司决定租赁大足区“大足印象”项目负一层至第五层约23163.61㎡商业用房，用于开设综合百货商场（超市+百货两业态）。项目租期为20年，投资总额为19944.2917万元。 （二）公司金融目标 1.利润最大化 基本公式：利润=产品价格×产品销售量-产品总成本、费用和税金 根据公式追求利润最大化应该从成本、价格、销量和服务方面着手。 成本：在保证商品质量的前提下，以最低价进货，但进货价和进货量有很大的关系，公司是一个拥有大型超市，因此在该方面具有优势。 价格：同类产品，在相同的地段几乎没有差别，但如果能在保证盈利的情况下稍微降低一点价格，时间一长，价格方面就具有优势，会拥有更多的潜在客户，同时将潜在顾客变成固定顾客。 销量：薄利多销，在价格上的优势这时就凸现的更加清晰，因为客流量有了保证，那么利润也有了保证。 服务：服务是看不见的成本和吸引力，因为很多顾客会因为被服务吸引，因此要求销售人员对顾客亲切，友善。 2.企业价值最大化 （1）必须加强企业管理，把抓好企业管理工作放在重要位置，在扎实做好规范管理基础上，进一步创新管理理念和方式、方法。 （2）必须注重管理实效，把制度化、流程化和数字化作为管理的主要内容和手段。 （3）必须夯实基础管理??必须扎实做好基础管理，从严抓细管上求出路，要效益。?? （4）必须抓好财务主线，财务管理始终是企业管理的中心，要坚持以财务管理为主线的方针，带动企业管理的全面提升。 （5）强化信息建设，企业信息化建设是解决企业管理中突出问题的有效措施。促进企业管理创新、体制创新的主要途径是带动企业各项工作上水平的重要突破口。要制定一个统一得、系统得信息化规划以整合有效资源，搞好企业协同，尽量减少重复投资、系统排斥和资源浪费。围绕财务提升和进、销、存软件的深入应用，要初步实现以财务管理为核心的企业人、财、务、产、供、销的计算机辅助管理，并在产品设计中应用计算机辅助设计，在生产过程中应用计算机自动控制技术，以增强企业德监控、预警和指导功能，提高企业生产、经营、办公自动化水平。 3. 净现金流量最大化 基本公式：某年净现金流量=该年现金流入量-该年现金流出量. 只有实现企业财务上的合理经营，采用最优的财务政策，充分考虑资金的时间价值，才能达到净现金流量最大化。 4.组织机构及运作 5.主营业务特点 批发、零售预包装食品、散装食品、粮油制品、副食品、其它食品、乳制品(含婴幼儿配方乳粉)、饮料、酒、茶叶(以上范围仅限具有经营许可资格的分支机构经营);批发、零售水果、蔬菜、水产品、工艺美术品(含黄金饰品)、日用百货、针纺织品、服装、五金、交电、通讯器材、照摄 6.未来规划 近5年来，重庆百货收入的复合增长率为15.32%，重庆百货净利润的复合增长率为17.78%。2012、?2013?增长幅度较大。?重庆百货坪效低于广百、百联、新华百货、王府井的主要原因是后四家公司基本是纯百货，超市和家电门店较少或根本没有。而与其他多业态区域零售公司相比，其坪效水平较高。首先，重庆百货未来的发展趋势是高速增长不可持续，边际效益逐渐降低，将进入稳定发展阶段。公司在主城区的扩张空间狭小，市场趋于饱和，未来的主要扩张方向为周边区域市场，单店营业额较小，业绩基数逐渐扩大，边际增长率必然逐渐降低。长期看，重庆百货业绩将稳步提高，主要原因在于其外生增长仍在继续，内生增长尚有空间。其次，重庆百货想要继续维持增长，就要根植重庆本土，