成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告.ppt

* 成都房地产市场研究 商品房市场分析 2010年商品房市场供求较平衡，成交量降温明显，成交均价大幅攀升，郊区供应逐年递增。 商品房供求年度分析 从2007 年到2010 年区域的城郊供求对比情况来看，仅07、08 年为严重的郊区供求小于主城区供应成交，到09、10 年的郊区供求高于主城区供应成交。 成都市的商品房市场逐渐向郊区延伸，并逐步加快。供应量近3 年来起伏不大，成交量却经历着大起大落。 2007-2010年成都商品房供求关系图（万㎡（左轴），元/㎡（右轴） ） 2007年-2010年成都整体市场商品房新增供应量对比图 2007年-2010年成都整体市场商品房成交量对比图 2010年，成都市供应较去年波动大，供应量较去年有所增加。 成交量在经历了2009 年的疯狂上涨后，加上不断的政策调控，今年有所降温，下降幅度明显。 2010年全年呈现供求平衡，成交略大于供应，且成交价格保持着上扬趋势，较2009年大幅上涨25%。 * 成都房地产市场研究 商品房市场分析 由于政策影响，月度供求表现波动较大，年底呈现供不应求。 供求月度分析 2010年从供应成交结构来看，商品住宅占绝对主力，供应约占86%，成交约占88%。 办公和商业表现不相上下。 2010年成都整体市场商品房供求走势图 2010年成都整体市场商品房各类指标变化表 2010年自年初“国十一条”到4 月“新国十条”再到9 月“新国五条”，挂着国字号“招牌”的“大号”新政，对于消费者来说，有一定的威慑作用，第一次调控后购房者观望情绪加浓，投资客逐渐退场。 6-8 月成交市场陷入低迷，政策效果显现。供应方面，就春秋两季房交会有大量供应外，其余都处于供应低迷期，特别是第一次调控后的6-8 月，供应量探底。 * 成都房地产市场研究 商品房市场分析 市场郊区化趋势明显，且郊区对政策敏感性更高。 供求区域分析 从2010年主城区、郊区商品房供应量对比来看，其新增供应集中推案时间在旺季较为一致，如5、11月，郊区新增供应都远大于主城区新增。 但在平稳销售期，便出现区域此消彼长，呈现波浪式的发展态势。 对比主城区和郊区可以看出，郊区成交量走势线波动情况要比主城区幅度大，可以看出郊区成交量的淡旺季更加明显。 2010年成都市主城区、郊区商品房供应对比走势图 2010年成都市主城区、郊区商品房成交对比走势图 * 年度均价较2009年大幅上涨，整年呈现平缓上扬趋势，主城区与郊区价格表现较一致。 成交价格分析 成都房地产市场研究 商品房市场分析 2007年-2010年成都全市商品房成交均价对比图（元/ ㎡ ） 2010年成都主城区与郊区商品房成交均价对比图（元/ ㎡ ） 2010年商品房均价为6549元/㎡，较2009年商品房均价上涨25.80%；月度价格有小幅波动，但保持着持续上扬的态势。 其中主城区商品房成交均价为8311元/㎡，环比上涨33.90%，郊区商品房成交均价为5381元/㎡，环比上涨27.78%。 2010年成都楼市价格上涨迅速，仅年初开始就已超过09年整体成交均价近1000元/㎡。 2010年整体成交均价呈现缓慢上升趋势，主城区均价呈现震荡上扬，郊区均价仅年初高位跌到较低点后又反弹到年初高价水平。 2010年总体来说是价格疯狂上涨的调控年。 * 二 商品住宅市场分析 * 成都房地产市场研究 商品住宅市场分析 2010年商品住宅供求较平稳，成交量降幅较大，但成交价格大幅攀升。 住宅供求年度分析 2010 年成都市商品住宅合计供应面积1942.87 万㎡，成交2023.85 万㎡，成交均价为6333 元/㎡。供求比为0.96，市场呈现供求趋于平衡局面。 从2007到2010年的发展变化看，供应在2007年高峰之后趋于平稳，成交量在政策影响下波动起伏。 成交价格在2010年的严厉调控下依然呈大幅上扬。较09 年涨幅达到了1127 元/㎡，创历年涨幅新高。 从供应区域来看，郊区化明显，主城区供应逐年减少，郊区供应逐年增长。 从成交来看，郊区逐渐超出主城区，且去化快于主城区。 随着郊区配套的完善，各大企业纷纷到郊区开发优质房源，加上主城区高房价的压力，越来越多的购房者向郊区房源倾斜。 2007年-2010年成都市商品住宅供求关系图 2007年-2010年成都市主城区、郊区供应量对比图 2007年-2010年成都市主城区、郊区成交量对比图 * 成都房地产市场研究 商品住宅市场分析 供求走势起伏明显，年底均放量。郊区成交表现好于主城区。 住宅供求月度分析 2010 年全年，供应起伏径大，成交量到年底时站在较高点上。 以供求比而言，走势的起伏较为明显，震荡于0.48-1.78 之间。 2010 供应以郊区供应为主，郊区商品住宅供应量除6、7、8 月外，都超过了主城区，4