青岛茶山·大院二期市场报告1.pptVIP

2009年三大需求对GDP的贡献中，投资占比猛增至95.2%。输血型经济的典型现象在此反映出来，经济增长主要靠投资托起。2010年是为“十二五”打基础的重要一年，经济平稳较快发展，经济结构调整，各种需求对经济的贡献率趋于均衡。 2010年以来，国民经济整体运行良好，前三季度GDP为26.87万亿元，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点，从2008-2010年GDP走势图可看出，08年受金融海啸影响，GDP呈一路下滑走势，09年一季度降至谷底，随后在宏观调控作用下触底反弹，一路走高。进入2010年经济发展形势继续向好，一季度GDP增速峰值为11.9%，进入二、三季度又呈向下调趋势。国民经济发展趋于稳定。 荣耀之上 王者归来 ----“茶山。大院”二期市场报告 2011年4月23日 宏观环境 1 　经济环境分析 政策环境分析 城市环境分析 经济环境分析 2009年宏观经济主题：“保增长、扩内需、调结构”2010年宏观调控核心：“稳增长、调结构、管理通胀预期” 整体运行态势 经济运行态势 CPI持续上涨，PPI出现回落，仍需警惕通胀预期。2010年，PPI涨幅大于CPI，５月份达到顶峰为7.1%，后下降，11月再次回升至6.1%，而CPI一路上扬，11月份升至5.1%。如CPI同比增长速度持续保持在3.5%以上，加息政策将不断强化。 物价水平 全国70个大中城市房价同比增幅下降，环比增幅上涨。09年全年，大中城市房地产价格涨势迅猛。直至2010年5月，受政策影响，17个月以来价格环比首次出现下降，随后同比、环比皆有所放缓，表明宏观调控达到一定效果。鉴于房价依然坚挺的事实，房地产调控政策走向仍以持续稳定为主。 物价水平 全国城镇人均可支配收入持续上涨，至09年累计涨幅达173%。持续增长的收入，为房地产市场需求提供了强有力的经济保障。 收入水平 2010年1月全年贷款指标释放，月度新增贷款余额达13900万，环比增幅266%，之后新增贷款余额增速平稳放缓，政策收紧逐见成效。 货币供应 2010年，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，全国经济总体基本保持了平稳较快增长。GDP季度增速、工业生产指数、价格指数方面出现理性回调，房地产投资增速放缓，表明2010年防止经济过热，保持经济稳定增长的宏观调控政策已初见成效。未来总体经济出现较大波动的可能性较小，经济将继续保持平稳运行态势。 小结 经济形势 房地产市场 2010年经济快速增长，房地产市场热火朝天，2011年在“稳增长、调结构、管理通胀预期”的压力下，宏观调控不断升级，政策收紧趋势明显，全国大中城市房价增长速度有所放缓。房地产调控政策具备持续性和稳定性，未来市场将继续在政策调控下，向趋于理性的方向发展。 政策环境分析 政策环境分析 2010政策回顾 房价过高，上涨过快，供应紧张的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数 加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房 家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庭购买第3套及以上住房贷款 契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠 违法违规纪录的房地产开发企业，要暂停发放其发行股票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款 其它政策 双率上调：金融机构存款准备率6次上调，累计上调3%至18.5%；存贷款利率2次上调，一年期存贷利率累计上调0.5%，其它各档次利率相应调整 限购：先后有18个城市实行楼市限购，其中深圳、福州最严，南京、兰州次之，其它城市较宽松 国十一条 力争到2012年末解决1540万户低收入家庭住宅问题 首套房首付2成，利率7折；二套房首付4成 防范信贷资金、境外热钱冲击我国市场 合理确定商品房住房项目预售许可的最低规模 落实地方人民政府责任 国十条 建立考核问责机制 首套90㎡以上首付3成 二套房首付5成，利率1.1倍 三套停贷，限购政策初现端倪 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行 确保完成2010年580万套保障房 限制有违法违规企业购地 国五条 调控方向 问责 限购 信贷 税收 供给 监管 保障房 房价上涨过快城市是否限购 是否出台房价控制目标 限购范围最大化 限购力度加强 首付比例提升及贷款利率上调 银行信贷总量和流向控制 土地增值税严格清算 营业税及契税优惠全面取消 违法违规用地处罚、收回 扩大土地供给 保障房保质保量 打击开发企业违规行为 规范预售行为，进行预售制度取消试点 2011调控方向 政府责任 一季度公布住房价格控制目标 执行不到位将问责约谈 保障房（促供给） 2011年保障房建设1000万套 增加公共租赁住房供应 税收 个人住房不足5年转