2010年10月10日兰州天居会所及商业整体建议.pptVIP

项目周边消费市场分析 周边消费群规模特点： 项目周边短期内可引入的消费群数量有限，除本项目自身开发住宅项目的居住人群以及周边几个临近的高档住宅项目的消费群外，区域以外的消费者的引入需要一个较长的过程。 从安宁未来发展前景来看，本项目其他几个住宅项目的开工，市府的动迁，都将带来大量稳定、高品质的客源，整体消费群规模增长前景是可喜的。 消费群构成特点： 项目区域内的主要消费群为政府官员、国企管理层、兰州及外地在兰州的高端顶级的客户群，属于非富即贵的金字塔顶尖的一群人，整体消费群素质较高、消费能力及消费欲望较强、对消费的档次、形象、品牌有强烈的追求，在满足基本生活配套的需求外尤其偏重餐饮娱乐的消费。 项目因为临近南湖和寒窑公园的缘故，未来也会吸引一些外来旅游观光的人群，随机性的品牌性消费也会有一定的需求。 项目提炼：集区域商业、中高端会所式消费、社区商业 于一身的区域风情商业中心带 生活会所功能 品牌嫁接后，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢 会所各功能体量设置，由专业公司提前介入确定 会所经营多重收费相结合，控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性 3、生活性质—休闲运动功能(娱乐空间） 会所棋牌室 天际会所棋牌室，典雅而贵气，是圈层聚会休憩的最佳场所，贵宾式的礼仪服务，安逸惬意的环境，舒心怡情。带独立卫生间及电视、沙发，建议5-6间，每间面积在50㎡，共计面积：300 ㎡ 会所—健身房 （面积：400 ㎡） 会所—乒乓球室 （面积：200 ㎡） 会所—舞道馆 （面积：200 ㎡） 会所—儿童游乐天地 （面积：200 ㎡） 层数 层高 业态划分 满足功能 主题 -1层 （1000㎡） 4.5m SPA美容美体（400 ㎡） 红酒雪茄吧（200 ㎡） 私家厨房（400 ㎡） 生活享受功能 私人空间 1层 （1000㎡） 5.4m 泳池（ 500 ㎡） 托管中心（200 ㎡） 咖啡厅（300 ㎡） 邻里交往功能 交际空间 2层 （1300㎡） 4.5m 乒乓球室（ 200 ㎡） 健身房（ 400 ㎡） 棋牌室（ 300 ㎡） 儿童游乐天地（ 300 ㎡） 舞道馆（ 300 ㎡） 休闲运动功能 娱乐空间 3、会所—生活性质会所规划建议 3、会所—核心方向二 主题性质方向 中高端业主对于会所主题性质的需求分析——三大功能需求 商务需求 休闲需求 兴趣需求 名流运动会所 3、会所—主题性质方向 主题会所 西北首席五星级乒乓运动会所 乒乓比赛功能 商务娱乐功能 休闲辅助功能 棋牌室 （带卫生间） 咖啡茶吧 国际标准乒乓球场地（独立空间、含淋浴室、棋牌休息室） 瑜伽房 健身房 简餐厅（私人厨房） 多功能厅（可做视听、晚会等用途） 3、会所—主题性质方向 国际标准乒乓球场/超豪华乒乓球室 白金休憩区 璀璨会所大堂 豪华健身房 五星级酒店式多功能厅 奢适棋牌室 3、会所—主题性质方向规划建议 层数 层高 业态划分 -1层 （1000㎡） 4.5m 多功能厅（1000 ㎡) 1层 （1000㎡） 5.4m 挑空大堂（ 500 ㎡） 乒乓球室（200 ㎡，2个） 公共休息区（200 ㎡） 幼儿托管中心（100 ㎡) 2层 （1000㎡） 4.5m 乒乓球室（400 ㎡，4个） 棋牌室（200 ㎡，4个） 简餐区（100 ㎡） 瑜伽房（ 100 ㎡) 健身房（200 ㎡） 4、会所的建议—会所的立面建议参考 5、会所的建议—会所平面布局参考 开发商 品牌运营商 会所管理方 收租金 或直接参与分成 与开发商独立开，单独承担责任和盈亏 部分设施招商 或整体打包托管 会所管理方为自己的物业公司还是外招？ 充分挖掘自身及区域资源，与会所实现互补 三赢需注意的3个问题： 6、会所的建议—关于会所的赢利 外包单独收费，自营常规活动免费 可自行选择参加或不参加 按照活动的内容制定收费标准 活动收费 会所经营单位 享受打折及订制服务优惠 会员指定消费，与外部资源协商提成 外部收益提成 外包方为主，少数自营项目 业主（会员）分级享受折扣 如健身保健等特殊项目的单独收费 特殊项目收费 会所经营单位 业主可以降低或免除年费，部分年费以消费形式返还，部分享受免费 以入会的方式收取固定费用，对外设置门槛 年费 收费方 会员及业主权益 收费内容 收费形式 会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费 基础类收入 主体类收入 刺激类收入 拓展类收入 6、会所的建议—关于会所的赢利 7、会所的建议—关于会所的几个关键点 以基本满足小区业主需求为原则 与住宅的品质档次相匹配 与本项目的商业配套实现错位经营 以提升住宅品质销售、降低运营成本、实现赢利为目标 在功能方面突出特色化、主题化、专业化 会所赢利：先期招商，统一管理，后期统一出售。 7