2010年10月无锡茅泾浜项目营销策略报告.ppt

无锡茅泾浜项目营销策略报告;如果没有自己的哲学观和生活的美学 再富有的人 心灵上也未必有自己的独立领地;;项目硬伤盘点：小环境造成区域形象差》人流导入地块的路段狭长》企业缺失强势品牌优势》没有规模优势;我们现在要做的事情就是：挖掘项目的发展机会，发现项目潜在威胁，制定项目发展的愿景，形成项目的价值体系。。。。。。;挖掘机会（市场盘点、客户分析） 发现威胁（潜在地块“恒隆”、“苏宁”的威胁）;;无锡豪宅竞争格局盘点;项目基地浓厚的文化底蕴(国棉一厂）、市中心良好的配套、自身大规模生活区，使得项目具有很强的核心竞争力;;;沿河景带;天元世家;目前在售189㎡跃层三房户型;天元世家以新古典主义风格打造高端形象，但会所分散于各楼层底部，使其会所功能相对较弱;;户型图;;超大楼间距、奢华中央景观、豪华户型体现曼哈顿的豪宅气质;;酒店???公寓;;红豆国际;;精装修和地段是其主要优势，但与红豆国际相比，档次差距较大;;*;*;;;;客户样本分析;客户样本“壹”——无锡远东集团房地产事业部总经理 — “蒋先生”;客户样本“贰”——无锡江阴某钢材贸易公司老板 — “张小姐”;客户样本“叁”——无锡富二代典型代表 — “王小姐”;;项目机会项目解决途径逻辑图;;“奢华”----------正在流行;无锡奢侈、时尚领地;项目产品定位;商业产品建议;酒店式公寓产品建议;酒店式公寓户型建议;酒店式公寓户型建议;大平层产品建议;大平层户型建议;大平层户型建议;;重构价值参照系;包装攻略;豪宅升级》运河码头;根据高差设置四重入户大堂，便捷华丽 地下车库两个入户大堂 一层大堂 二层顶层休闲空间的入户 多种入户方式，给与客户尊崇及体贴的感受;商业人流与业主入户动线的合理划分 两类人流动线尽量分开 让业主感受到尊贵的私密性，不受到外来人员的影响。;为了弱化外围劣质环境影响，加强红线外景观改造，将社区尊贵感延伸至户外;建议采用高大石材+铁艺材质围墙区隔小区与外部区域，墙体高度5-6米之间，体现尊贵及私密感;精装修考虑： 无锡豪宅还未全面进入精装修，但精装修势必为未来发展方向之一 经过万科、红豆精装修项目的推广，无锡客户已经逐步接受精装修产品 精准修也是真正豪宅的必备因素之一 通过精装修能获得更高的产品溢价 对于品牌形象的提升具有重要作用 ;本案大平层硬装配置建议;硬装建议;硬装建议;;在会所概念上，植入顶级会所品牌，打造奢华的高端客户私密空间;代表项目：上海静安紫苑?爱泊满服务公寓;针对无锡目前高端餐饮需求大而发展滞后的现状，重点引入高端的会所型餐饮业态，吸引高端的目的型消费人群，同时也能提升项目档次，与周边商业形成差异化。;无锡奢侈品消费市场潜力巨大，本案也能依靠这个契机，通过奢华商业氛围的打造，间接提升项目品牌形象。;同策商业资源平台 同策为全方位服务于国内商业地产各类需求，针对招商拥有广阔的商业商家客户资源平台，包括餐饮、休闲、娱乐、零售、教育培训等共计5大类3000多家品牌商家。 同策专业团队 凭借 300 多个项目的市场操作经验积累，同策商业事业部包含前期策划、招商、运营管理在内的3大板块共计80余人的专业团队，以完善构建了为商业项目开发商提供包括项目选取、地块研究、可行性分析、建筑策划、营销策划、招商代理等在内的全方位“纵向一体化”的商业地产专业服务链，提供正真的一体化全程服务，全面解决业主的后顾之忧。;为与项目的气质匹配，建议售楼处在硬装的基础上，提升软装的档次，营造出温馨的营销场所，这里不再是单调的营销场所，而是客户放松、休闲的生活体验之家，做法我们可以参考“登喜路之家”的装修手法;售楼的色调，以暖色调为主，给客户温馨的视觉感官;在包装完成后，重新认识“本案”;形象解码——客户心理洞察;形象解码——传播背后的项目表达;形象解码——我们的产品定位;项目卖点提炼;;;在谈营销之前，我们先看看奢侈品都怎么营销?;奢侈品型销六式; 创办人 ：Gustan Otto ;; 1置入式型销 置入式行销 是一种进化的、隐性的广告行销者 明藏身分、暗渡媒介，润物细无声 不再“休息一下---马上换台！” 　例如成龙电影追车特技能彰显车辆性能； 007电影庞德一身行头是精品发挥的大好机会； 偶像剧主角一身行头让品牌一炮走红!!; 创办人 ： Coco chanel 设计师 ： Karl Lagerfeld… ; 用眼神制造距离 ; 强烈的色彩对比 虚幻背景 浮现黑白情绪 现代，工业 Very Chane ; 用线条诠释个性 ; 永远的Chanel 永远的广告画面 形象、色彩、姿势 点滴传达距离 ;2拉伸距离 名牌小件动辄上千 比日常生活必需品贵足十倍 Chanel的衣服又比Guess贵足十倍 花百倍价钱 当然需要与普通人有别 热销，只是世