2010年3月22日上海·新长征中环商务楼裙房商业策划建议书.pptVIP

4.2 成就 曹安路晶铺壹号商业地块前期概念设计 成功为坐落于曹安路嘉怡路的晶铺壹号一期进行前期策划定位，总建筑总面积15267平方米，地上10505平方米，地下建筑总面积4762 。 购物中心 [上海·新长征中环] 4.2 成就 三林森宏购物中心前期策划和招商 三林森宏购物中心总建筑面积9万㎡，纯商业面积6万㎡。于2010年春节前夕开业，升阶公司于2009年6月入驻该项目，针对该项目进行了前期策划，目前该项目招商工作顺利完成，并且成功引进大润发等主力商家。升阶公司正为该项目的开业进行筹备工作。 购物中心 [上海·新长征中环] * 上海·新长征中环 商务楼裙房 商业策划建议书STRATEGY PROPOSAL 2010年3月22日 [上海·新长征中环] 根据所具有的上海新长征中环设计说明及我司针对该项目周边环境的调查分析，在与贵司正式斡旋前，先予之商业策划建议书，望有幸与贵司就该项目进行合作。 本方案主要包括如下内容： 项目整体定位的设想和细化 项目业态方案 租金和租赁政策 希望通过本方案能够不断完善和细化新长征中环商务楼裙房之商业策划。 上海升阶投资管理有限公司 RLTZ Investment Consulting Limited 2010年3月22日 1.0 项目整体定位 普陀区长征镇是我司较熟悉的区位之一。针对新长征中环商务楼的地理位置，周边环境，我司给出了该项目的整体定位及思路 [上海·新长征中环] 本案 1.0 项目整体定位 [上海·新长征中环] 祥和家园 祥和名邸 1.2～1.4万元/平方米（二手房） 价格范围 小高层、多层 产品类型 24万平方米 建筑面积 一期：1999年；二期：2001年 交房时间 宏泉集团（申豪房产公司） 开发商 公寓：1.4～1.5万元/平方米 联排：1.7～2万元/平方米 独栋：2.6～3万元/平方米 价格范围 小高层、别墅 产品类型 30万平方米 建筑面积 2005年12月 交房时间 宏泉集团（申豪房产公司） 开发商 1.0 项目整体定位 [上海·新长征中环] 百联中环购物广场 2006年12月 开业时间 26万平方米 商业建筑面积 43万平方米 总建筑面积 长三角规模最大的SHOPPING MALL之一，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体 A区 C区 A区商场计20万平方米，分为地上四层、地下两层。主要业态有精品百货、超市大卖场、专业卖场以及各式主题餐厅、专卖店等 业态布局 C区为弧形建筑，位于A区商场北侧，靠近曹安路，分为地上四层、地下一层。内容以餐饮、休闲、娱乐为主。 1、2F小商铺(40～80平)租金7～10元/平*天 1.0 项目整体定位 [上海·新长征中环] 规划开发 ? 规划时，将商铺与住宅项目分离，使所有商铺均能不受限制的用于餐饮业的经营 1999～2001年 招商初期 2001～2002年 ? 起初定位时，考虑将商铺售出 ? 开发商决定保留整条商街，只租不售 ? 生铺阶段，认同度不高 养铺、改造 2002～2004年 ? 商家经营困难，商铺快速换手 ? 随品牌商家入驻、周围楼盘入住率提升，经营状况有一定好转 ?招商率在50％左右，租金长期在不到4元/平方米*天徘徊 ? 以2～2.5元/平*天的租金引进麦当劳、豪享来等品牌餐饮 发展成熟 2005～目前 ? 05年中旬，租金涨至5～6元/平*天，基本为满租 ? 06年至今，底铺租金达9～10元/平*天，2、3楼平价租金约3.5元/平*天 ?商铺基本保持满租，餐饮业经营状况佳 10年实地调研数据：1、2F租金：7元/平方米*天；1、2、3F租金：4～5元/平方米*天。据此测算整条商业街年税前租金收入约1.2亿元 ? 调整商业组合，重点招商餐饮业 梅川路商业街发展进程 类型定位 档次定位 目标消费者定位 主题定位 定位描述：社区型生活休闲购物商业中心 1.0 项目整体定位 定位描述：周边物业项目的高端住户 消费者特征：25-50岁的中青年群体，以休闲消费、体验消费和家庭消费为主要形式。 定位描述：中高档精品产品 定位描述：高品质生活、蓝调爵士生活、纯自然生活、品味生活 [上海·新长征中环] 2.0 业态布局及租户组合 根据该项目周边环境，我司给出该项目的一些布局建议及组合。 [上海·新长征中环] 方案：高品质生活 功能性业态 - 精品家居专卖 精品零售 婚纱影楼 个人护理及医疗 休闲简餐 儿童天地 特色业态 小型超市 社区配套 健体瑜伽馆 方案A：生活 婚纱影楼 家居专卖 个人护理 休闲简餐 精品超市 社区配套 方案B：运动 精品零售 健身＆瑜伽 个人护理 休闲简餐 小