2010年4月20日绵阳瑞麟国际新城营销提案.ppt

玫瑰人生别墅（报版） 该现实的，仍然要充分现实 玫瑰人生别墅（报版） 该精致的，永远要充分精致 林荫大道（报版） 信达·银泰花园二期 赋予犀利的思想，是展现品位的另一条捷径 玫瑰人生别墅（报版） 玫瑰人生别墅（报版） 玫瑰人生别墅（报版） 为某些项目，赋予足够的矜持…… 玫瑰人生别墅（报版） 为某些项目，赋予足够的暖意…… 玫瑰人生别墅（报版） 为某些项目，赋予足够的想象…… 玫瑰人生别墅（报版） 为某些项目，赋予足够的率性…… 杨房（形象报版方案一） 形象期系列广告示意 方案二 非凡视线 简洁干练的线条，干净利落，勾勒出不同流俗的高度感， 金色系的得体调制，在一派精粹气质中，融入恰如其分的低调，如静享人生 形象期系列广告示意 附：推广板块历史作品选录 汉龙·小岛花园城的课题 在任何阶段、任何产品形态下，保持绵阳龙头的品牌站位 华置·西锦城 让中国的“围合文化”，在一块碧玉之下，完全活起来 SWOT分析 项目交通较为便利； 产品集中在中小户型，总价不高； 产品均好，灰空间的引入提升产品价值； 项目微观区位目前直接竞争小； 规避了长虹酒店对项目部分产品的不利影响，并借势形成了一个完整的围合式布局，有利于打造精美的中庭景观。 优势 劣势 项目周边居家环境较差，无势可借； 项目距离交通主干道较远，交通直达性低； 项目地处内街，人流主要是长虹厂及周边几个小型企业职工，对项目广泛传播不利； 项目部分商业处于断头路上，在规划建设实现以前其 价值难以体现。 机会 “绵阳新中心区”，升值空间较大； 大量高新技术企业聚集，购买潜力巨大； 绵阳整体市场目前需求旺盛； 区域内阶段性供应不足，市场处于相对空白期； 威胁 调控政策的实施，可能影响项目去化速度； 临长虹空调厂区以及电子厂的拆迁规划何时能够实施，对挖掘项目价值最大化有关键性影响； 可能出现直接竞争项目“东方国际”，必须密切关注。 项目市场定位 项目周边居住环境——不利影响较多，无势可借； 项目周边生活配套——较为完善； 项目规模——不大，难以形成气势； 项目产品规划——74%的90平米以下户型， 注定其过渡性产品特征，但总价较低； 项目总评规划——简单的围合式空间…… 中端市场 瞄准首次置业的居家型住宅消费市场 引导部分投资型需求市场 产品卖给谁？ 区域性客户将是项目的主要目标客户群体 ★中端居家型产品，项目周边、所属区域内客户所占比例较大； ★就目前项目所处街区形象来看，吸引其他区域客群难度较大； ★区域众多中小型企业中管层； ★市政府及市属机关单位的迁入，带来极具消费潜力的公务员群体。 两种补充性目标消费群体 ★地处绵安经济走廊之间，沿线中小城镇私营企业主及政府 公务员是项目的补充性消费群； ★以投资为目的的客群。 营销行动战略 NO.1 区域内展开爆炸式营销，采用小盘大作的战略，迅速形成区域亮点，牢牢抓住周边客群； NO.2 区域外精确定点，开展营销活动；沿绵安经济走廊，采用走出去的行销模式，加速项目的销售； NO.3 针对城市其它区域，利用项目产品总价优势，吸引投资客户； NO.4 对商业物业难点部分，尽量化小面积，保证总价吸引力，诱惑对未来预期看好的投资客户； NO.5 营造车位紧张氛围，加速车位销售。 形象描述 原则：不拔过高·也绝不低廉 描述：瑞麟国际新城——普明街上的靓盘 风格：质朴的/平实的/温馨的居家社区 质朴中带点小个性、平实中带点精致、温馨中带点唯美。 形象建立要点：项目施工现场、项目销售现场、项目所处街 区、区域重点媒体。 销售策略 总体销售目标：项目整体销售时间17个月，其中住宅部分11个月内销售完成90%，商业部分6个月销售完成80%，车位部分6个月销售完成60%。 销售节奏：项目整体分三批次销售，1、2批次为住宅，3批 次推售商业和车位 阶段性销售节奏： 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 住宅一批次 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 住宅二批次 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 商业及车位 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 价格策略：平开——高走——促销清盘 销售策略 价格目标：实现住宅全程均价4000元/平米，通过强势的营销执行，力争提升200-400元/平米。 商业销售策略 1、认识商铺销售特点，稳定心态。房商铺销售难度极大。因此，前期主要工作应是蓄积意向性客户。 2、主动出击，寻找客源。可借助对商业市场的调研，引起商家的关注。 3、租、售同步。提前制定好商铺租金水平，租赁先行 ，主动招商，然后带租约销售。 4、控制总价。