2010年11月南昌奥克斯盛世经典二期营销推广攻略.ppt

红谷滩 请比较 奥克斯·盛世经典二期营销推广攻略 天睿地产·荣誉出品 2010·11·30;;二期要实现战略目标 在市场平稳的情况下 1、总体14.6万平米推盘量 2、完成销售目标1400多套,完成销售面积13万多平米 3、实现均价6500元/平米以上，完成销售额约8.6个亿 ;2011年要实现战略目标 在市场平稳的情况下 1、完成销售目标1200多套 2、完成销售面积11.8万多平米 3、总体销售额约7.7个亿;;只要具备相应的条件 二期战略目标可以实现！;一期营销回顾;一期营销回顾;2010年盛世经典大事记 1、3月28日大型品牌公关活动“低碳风尚大会” ； 2、4月20日盛世经典一期第一次盛大开盘； 3、5月面临绿地等竞争大型降价促销行动； 4、7月启动大型拆迁活动“安家行动” ； 5、8月登上“销售冠军” ； 6、9月登上南昌搜房网客户关注度热榜第一； 7、10月盛世经典一期销售突破700套，完成预定目标； 8、11月最后楼王18号楼全城热销，一期完美收官。; 一期销售业绩 截止到2010年11月27日： 1、2010年广告推广费用约480万，只占销售额的0.92%，节省广告费175万； 2、完成一期销售率95%以上； 3、圆满完成销售任务，实现签约861套； 4、实现一期均价5620元/平米左右，完成销售额约5.4亿元； ;一期营销回顾;一期营销回顾;一期营销回顾;用数据说话;用数据说话;用数据说话;用数据说话;一期营销回顾;一期营销回顾;一期营销回顾;一期营销回顾;老客户追踪及二期客户定位;老客户回访;天睿会对一期成交起重要作用;天睿会及一期老客户仍有巨大的挖掘潜力;天睿观点： 一期总结：天睿会会员对全案销售，尤其是前期产生较大的帮助； 二期启示：一期回访未成交客户仍有巨大深挖潜力； 二期突破：核裂变——通过老客户能量释放，利用老带新不断发散新客户资源，形成核裂变。 ;本地成交区域：西湖区、东湖区、新建县、红谷滩为主； 外地的客户达26%：其中宜春地区较多，建议加大此类客户拓展与宣传。; 成交客户主要集中在个体户以及公司职员，比例总共占到近70%，老师及公务员为第二大客户群体。; 客户购房用途大部分以自住为主，部分兼顾投资；纯投资的客户占了两成左右，但随着政策抑制投资行为，相信投资客会越来越少。; 政策因素影响，成交主要是刚性需求，一次置业的客户相当多，经济基础都不足，而按揭政策对他们影响比较小，所以按揭的比例比较大。; 投资客大量减少，绝大多数是刚性需求的首次置业，二次置业包括一小部分的改善性置业;主要成交额来自年富力强的中青年人，客户群经济基础比较厚实，购买力强，2房以下的户型成交主要为青年人。; 本地客户 区域：本地：西湖、东湖、新建及红谷滩 需求：刚需为主、部分改善与投资 特征：公司职员、私营业主、公务员及老师;目标客户特征; 以主力户型2房88平米户型为主，户型结构布局较好，部分通透，但无明显优势，如赠送面积之类： 2房以均价6500元/㎡来计算总价57万，首付3成近18万，按贷款20年计算，月还款额达3000元。;学历教育背景较高，有精神文化层次的需求； 房子虽小，但有居住的情调追求； 买房虽然为了自住，房子一直在升值，跟朋友说购房有面子； 居住是第一价值，环境好住得才舒服。;1、二期产品90平米以下的一房、两房居多占80%，考虑单价因素，要求客户有一定的购买力； 2、客户第一重点为本地客户争夺，在竞争激烈的情况下，建议加大开拓第二重点客户，省内客户； 3、2房的客户大部分以青年人为主，有一定的文化背景及精神追求，应重点对该类客户进行突击，寻找解决主力户型的突破口。;竞争环境分析;□ 2009年房价快速反弹 政策严格控制炒房行为； □ 经过3-4个月的波动，房价再次反弹 政策由控制炒房进一步抑制刚性需 求，提高首套首付比较，控制改善型 需求； □ 11月再出政策控制公积金贷款购 房，意味着政府全面控制贷款购房行 为。;土地市场;住宅市场1;住宅市场2;;片区市场2;片区市场3;片区市场4;天睿小结1;板块竞争1;板块竞争1;;;□区域内主要竞争对手有： 绿地香颂、香域尚城、绿湖豪城、 地中海阳光、江岸汇景。 ;片区竞争2; 黄色为联泰在售楼栋，剩余体量约在120套左右，户型78平米两房，104平米三房、138-150平米的四房 图中红色圈里的5栋楼，这呢刚在开始平整土地，做地基，估计五栋楼体量在1600套左右的小户型产品，预计第一次开盘在2011年3月左右 ;绿湖豪城总体量2300套，至目前为止，已完成1400套左右销售量，剩余房源约80套; 二期体量在900套左右，其中3栋18层高楼