2010年11月18日南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议.pptVIP

对消费客群来源进行分析，对本项目客群进行挖掘及锁定 本项目在发展百货、商业街、餐饮娱乐及家居广场等业态上都具备市场基础，打造具备目的性、特色性的综合一站式商业是本项目的主要发展方向 商业产品建议——建议商业建筑为集中式商业+商业街为主的开放式街区，同时注重整体商业氛围以及丰富景观的打造，营造出强烈的文化休闲氛围 大型超市 形成以苏果为中心的小型商贸中心，人流量汇聚，苏果两侧沿街门面经营状况均高于周边。 中心城区及城东片区 1F（食品、日用品） 2F（家纺、服装） 外侧沿街以餐饮为主 6000㎡ 苏果超市（湾子口店） 位于人气最旺的通济街商圈，人流量集中，带动了附近商铺的客源。 城区及乡镇客户 1F（服装、首饰、小电器） 2F（家纺、日用品） 3F（食品） 7500㎡ 苏果超市（交通路店） 经营状况 客户 业态 规模 项目 溧水主城区现有两家大型苏果超市，未来交通路店将搬至万辰华润苏果内，整体超市规模较大，未来万辰华润苏果将与本项目共融共生，为本项目带来人流，不建议引入新的超市 苏果社区店（交通路店） 苏果社区店（湾子口店） 华润苏果（万辰店） 家电大型卖场 城区及乡镇客户 良好 2500 五星电器 家电为主大型卖场 城区及乡镇客户 良好 4000 国美电器 家电、电脑卖场 城区及乡镇客户 较差，相对区域位置较偏 3000 苏宁电器 特点 客户 经营状况 规模 （平米） 项目 家电卖场 目前核心商圈区域已有三大家电卖场的布点，基本处于饱和状态，不建议引入此类业态 交通路 通济街 大东门街 中大街 后巷 五星电器 苏宁电器 国美电器 餐饮娱乐大部分为中低端消费，餐饮知名品牌少，规模均较小，娱乐以网吧、KTV为主，档次有限 餐饮娱乐 分布：中心商圈的餐饮业态除大东门商业步行街较为集中之外，在其他商业街体量小，较为分散；整体市场的休闲娱乐业态体量有限。 档次：目前运营项目以中档、中低档为主，缺少知名品牌主力店的引进 “大型餐饮只有小厨娘做的还不错，天天都爆满，整体需求明显没有得到满足。” ——消费者访谈 家居市场 现有主要集中式家居市场分布在珍珠路东面，形象差、档次低，供应量不大 金宝市场 恒隆家居 引入了掌上明珠等多家家居主力店和部分装饰公司 1万 中高档 家居、家纺、家装 恒隆家居 业态较为全面，辐射城区和周边乡镇 3万 中低档 家居、装饰材料、日用百货 金宝市场 目前情况 规模 档次 功能及业态 项目 影院情况 溧水市场目前缺乏高品质的大型影院，本项目可引进大型品牌影院，引领城市商业发展，树立标杆 “去年我还是特地跑到南京去看的阿凡达。其实新电影院不一定要多大，但各方面条件要跟上。” ——消费者访谈 溧水影剧院位于珍珠路是溧水县最老的影视剧院，现在已逐步被淘汰，主要用于各种商业性质租赁 溧水影剧院 核心商圈内大型超市规模大，距离本项目近，本项目应共享其人流；家电卖场趋于饱和状态，避免进入激烈竞争 超市，家电卖场 核心商圈的商业街，整体业态档次不高，以传统商业为主，缺乏特色类主题类商业街区 商业街 溧水市场目前尚无大型影院，本项目可通过影院的引入，提升整体客群的消费认知度 影院 溧水高档餐饮娱乐缺乏，项目可着力打造集中式餐饮娱乐，构建目的型要素 餐饮娱乐 溧水目前缺乏纯粹的百货业态，多以临街商铺的零售形式运营，形象档次不高，项目可着重打造集中式百货业态 百货 现有家居广场整体档次不高，建议对此类业态进行提档升级 家居建材 市场空白 市场空白 提档升级 市场饱和 提档升级 提档升级 业态分析总结 城市背景分析 1 项目定位及发展战略 3 项目初步规划建议 4 市场机会点分析 2 本项目—— 将承载溧水核心商圈的商业领头角色 将承担溧水商业提档升级的发展 将代表以购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化、体验化、综合功能为发展趋势 将展示“享受城市之美”的新都市主义生活精神旗帜 将体现多元的、休闲的生活消费形式 1〉溧水商业不断发展与崛起，其向心力将吸引更多不同层次的商业业态进入； 2〉更多需求便利的就近消费者，促成溧水中心商圈辐射力进一步放大； 3〉地价和租金对行业区位的作用，导致市场聚焦点的形成； 4〉新兴的各种行业自身激发集聚效应，将产生新功能的交叠空间； 5〉项目自身具有极为优质的综合性资源，具有承载中心商圈辐射的良好条件。 占位思考 领导者 —垄断价格 —产品有不可重复性 —过河拆桥 追随者 —搭便车，借势 —以小博大杀伤战术 —价格战的制造者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 行业老大