2011年01月成都紫瑞融鑫·内江项目定位报告.pptVIP

* 外部高形象——全玻璃外立面，既有写字楼的气派，又节省成本 建筑外形：现代时尚 玻璃幕墙，外观具备国际化风格，简洁现代； 大开间落地玻璃窗，采光、景观均好。 * 功能齐全——配套宽带入户和有线电视 宽带入户：通过数字化社区环境，实现时尚的SOHO生活方式。利用通讯、计算机、宽带网络和信息技术，成为业主和租户贴身的通讯服务专家； 有线电视入户：提供国内各省市卫星电视频道外，还提供多种卫星资讯频道。 高舒适度——裙房顶层实现平台露天商业 公寓楼底下广场、6层裙房露台均设休闲商业，如咖啡厅等 * 公共部分占用空间小，增加了建筑的使用效率 在建筑的中央配置电梯核，所有的外墙都可分配给住宅居室。确保各户面向外部空间较大，自然采光、通风好； 每栋楼内设有两部电梯。 建筑中央配置2部电梯 面向外部空间较大，采光通风好 内部经济1 * 户型设计灵活，可根据需要自行组合 户型设计灵活多样，可商可住；户型面积3-0-100平米不等； 主卧室和起居室可以连通，卧室之间可以连通。空间组合灵活多变。 卧室之间可以连通 卧室和客厅可以连通 内部经济2 * 设计了提高使用、降低闲置的SOHO空间 每层楼有3家住户，楼道内设置公共起居室”common living”，这里是他们之间交流的场所，你也可以在这里接待客人。 入口处配置了SOHO区，可以作为工作间、会客间，或客厅的延长等用途 SOHO空间可以是“临时客串工作间、客房、展示间，还可以和起居室连通”，SOHO是“意味深长的空间”。 ——建外SOHO首席设计师山本里显 内部经济3 * 物业配比 定 位 3 技术指标 用地面积： 14914 ㎡ 容积率：7.42 建筑面积：110662 ㎡ 商业建筑面积： 56438㎡ 住宅建筑面积： 54224 ㎡ 建筑密度：≤ 70.87% 建筑基底面积：≤ 10570㎡ 限高：100m 1—5层商业，华联入驻，占用5万㎡ ，余6438 ㎡ 左塔：L型通廊式公寓，配置标间、套一、套二，顶层设商业 右塔：配置套一、套二、套三户型 本案规划建筑面积 商业建筑面积 （㎡） 6438 住宅建筑面积（㎡） 54224 合计（㎡） 60662 * 物业配比 定 位 3 方案一：普通层高的平层SOHO产品 以层高2.95米计算，排除转换层，根据规划技术指标，粗算高层层数为24层；高层部分计容建筑面积投影为2527.58 ㎡，高层部分基底面积区间大致在3000—3500 ㎡。 计容基底面积（㎡） 层高（㎡） 层数 建筑面积（㎡） 右塔 1310 2.95 24 31440 左塔 1217.58 2.95 24 29222 合计 2527.58 60662 * 物业配比 定 位 3 方案二：左塔6米层高的LOFT产品+右塔3米层高产品组合 左塔层高5.95米，排除转换层，根据规划技术指标，粗算高层层数为12层；高层部分计容建筑面积投影为4400.17 ㎡，高层部分基底面积区间大致在4500—4600 ㎡。 计容基底面积（㎡） 层高（㎡） 层数 建筑面积（㎡） 右塔 655 2.95 24 15720 左塔 3745.17 5.95 12 44942 合计 4400.17 60662 * 定 位 3 定位 挑战策略 选择市场供应量较少，销售态势良好的小户型以便实现高溢价，同时以赠送空间提升竞争力 以市场需求主力为项目主力户型，适量控制建筑面积，加大赠送面积，彰显舒适度 面积配比 中户型60%，快速去化，资金迅速回笼，规避项目整体运作风险 小户型35%，控制总价，为实现高单价，允许适当降低销售速度 大户型5%，扩大客群范围，以临江观景为卖点，争取实现后期溢价 * 定 位 3 定位 以市场主力为项目主力户型，适量控制建筑面积，加大赠送面积，彰显舒适度 户型配比 户型 建筑面积（㎡） 赠送比例 实得面积（㎡） 可变户型 配比 户数 标间 30 30% 39 幻变套一 15.00% 271 套一 40 40% 56 宜居套二 20.00% 271 套二 75 40% 105 功能套三 35.00% 253 套二 85 40% 119 舒适套三 25.00% 159 套三 100 40% 140 舒适套四 5.00% 27 * 定 位 3 定位 户型借鉴 * 价格策略及建议 定 位 3 定位 主力户型方面，分析其他项目的价格策略，研判市场均价，跟随区域均价，适当考虑本项目商业属性及产品溢价能力； 小户型产品强势切入市场，以总价优势凸显竞争力，实现高位单价，争取项目利润点； LOFT产品以市场均价1.5的系数核算 * 价格策略及建议 定 位 3 定位 方案一：全平