2012年7月泰州周山河街区名苑路项目策划报告.ppt

;;楼市，过去的这6个月;宏观市场分析——1.上半年全国楼市分析;温家宝：坚持调控不动摇，促进房价理性回归，促进房地产市场平稳健康发展;;但凡触及限购、投资投机性购房的微调政策均被快速叫停;;上半年楼市明显回暖，主要城市成交量总体呈逐月上升态势;全 国 市 场 总 结;宏观市场分析——2.上半年泰州楼市分析;面对低迷市场，泰州迅速响应各地微调举措，积极出台保刚需政策;一 级 市 场 整 体 供 销 情 况;一 级 市 场 区 域 成 交 分 析;二 级 市 场 整 体 供 销 情 况;二 级 市 场 量 价 走 势;主 力 在 售 业 态 比 分 析;主 力 在 售 面 积 段 分 析;商 品 房 成 交 TOP 前 十 五;城 东 成 交 及 市 场 需 求;城 南 成 交 及 市 场 需 求;城 西 成 交 及 市 场 需 求;城 北 成 交 及 市 场 需 求;城 中 成 交 及 市 场 需 求;高 港 成 交 及 市 场 需 求;城 南 区 重 点 个 案 成 交 明 细;泰 州 市 场 总 结;本项目面临的市场挑战;;;区域市场分析——1.城南区小高层、高层多层调研;待推项目;待推项目;;区域市场分析——2.区域重点个案分析;区 域 重 点 个 案;区 域 重 点 个 案;皇家花园;区 域 重 点 个 案;区域市场分析——3.城南区域商铺调研;待推项目;找准核心定位，确立王者地位;项目价值提炼及定位——1.项目价值体系梳理及核心价值提炼;本项目价值体系构成;项目核心价值分析;项目最重要的核心价值提炼;项目价值提炼及定位——2.项目市场定位.形象定位.客户定位;城南 (首席)引领性 中高端科技住宅;项目形象定位;项目客户定位;项目价值提炼及定位——3.项目案名分析及建议;恒景国际花园;通过分析本体、竞争项目，确定差异化因素;项目命名需考虑朗朗上口，体现核心价值，与其他项目形成差异化等等因素;综合考虑后，我司给出了两个主推建议 安厦·周山河壹号 安厦·未来城;从当初的地王，到如今的“区域内住宅体量最大”，它即将以恢弘规模开始启动； 从地理位置看，超短距离对接主城区，周山河板块北端头第一个项目，既然有这样的气魄，我们还等什么，这一刻让我们重聚泰州人的眼光：;未来的周山河街区将会媲美香港中环和深圳福田中心区，与泰州市级行政中心、中国医药城、经济开发区、市级文化中心、高教园区遥相呼应，实现功能互补，成为：;谈到开发顺序，这里想引用贵司领导的一个形象比喻 “一块饼，第一口咬在哪里，咬多大”，我们不可能一口吃出个胖子，但是也不能吃的不痛快。 针对售楼处及项目启动区，我司给出了几种方案：;项目开发规划建议——1.开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）;启动区;启动区;1 昭示性最好 2 价值相对较低的地块且开发体量较小 3 能够利用上地块优势;启 动 区 及 售 楼 处 选 址;案 例 华 润 国 际;项目开发顺序需要考虑的因素较多，例如市场需求、施工便利、资金成本等等，我司主要建议以下原则： 1 价值较低地块（高性价比产品搭配明星产品）首期开发，快速积累人气 2 主流、次主流物业交替开发，形成可持续性销售 3 价值最高地块最后开发，作为项目品牌、利益最大化的王牌产品 ;启动区;依据启动区原则， 启动区产品面积配置应首先迎合市场主流需求;启 动 区 面 积 配 置;项目开发规划建议——2.项目新技术应用.产品优化建议;产 品 优 化;产 品 优 化;产 品 优 化;低成本的低碳节能系统，可将项目打造成高品质的“科技概念住宅”;新 技 术 应 用 建 议;项目销售执行——1.营销策略及去营销节点安排;项目推售策略制定的两大考量因素： 1、宏观环境是否好转 2、项目竞品推售状况;营销策略1 宏观环境开始好转的前提下;在宏观环境持续低迷的前提下 本案的推售策略;2012.10;项目销售执行——2.销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）; 入市价格的制定一般采用两种方法：一种是成本核算法，另外一种是市场比较法。本次定价我司建议主要是采取市场上比较流行的加权系数比较法，来测定项目的市场价格。 加权系数比较法的定价原则是，综合本项目的综合质素，结合市场，对影响本项目定价的各种因素进行比较，运用科学的评估方法进行测定，并予以一定保险系数计算而得出。;比较体系十大影响因素权重构成;（中高层产品）均价制定/对比项目抽取;（中高层产品）均价制定/权重加权;（中高层产品）均价制定/均价合成;对于中高层的入市均价， 我们建议“低开高走，小幅频调”策略 建议入市均价：6800（起价：5980）;其他产品价格预测;企划包装——logo设计及形象秀稿;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;