2012年8月天津市宝坻区项目营销策略思考.ppt

对老带新客户可以采用优惠的折扣；随推货增加提高折扣（暗提及明升），随着现场展示完善，实现升值效应，将带动更多客户群，增强客户信心。 价格策略 开盘实行改变产品，改变形象的策略。利用精装和大户型产品来弱化“低开高走”的价格提升战略对老客户的影响，即“改变产品，高性价比价格重新入市，适应市场，平价抢市，占领市场，高价面市，引领市场”。 推盘策略： “稳步释放，持续热销”。根据各楼座的销售条件逐步推盘，分栋、分批次多次推出，先去化高层余房为主，其次为多层产品，最后为别墅产品，不同产品类型交替释放，互相带动实现价格拉升。 价格策略： “低开高走，控制节奏”，以全面提升项目产品价格。 促销策略： 首期以折扣优惠为促销手段，吸引市场客户，迅速积聚市场关注度，实现利好销售。 客户保养策略： 真诚回馈，系列保养。根据销售排期，通过系列的保养活动持续提高客户的满意程度，为后期的媒体投放提供相关的素材。 销售策略 手段二：项目外展 手段三：DM直投、短信 手段四：大客户拓展 手段五：大型圈层活动 手段一：Call center * 『聚客策略』 『区域产业』 北部工业区依托原有老城区，起步较早，布点多，规模较大 区域产业形成规模，且多为研发型生态企业 产业全面发展，带动北部片区发展 南部工业区 南部工业区分布较少两个，为九园工业区、黄庄乡工业区 北部工业区 北部工业区分布较多八个，为九宝坻经济开发区、方家庄镇工业区、新安镇工业区、新开口镇工业区、马家店镇工业区、口东镇工业区、林亭口镇工业区、大钟庄镇工业区 起步较晚，建设初期，规划建设标准较低 起步较早，已初具规模，规划建设标准高 固定资产投入较少 工业区规模小 以现代工业制造业、加工业为主 固定资产投入加多 工业区规模较大 以研发、休闲、人居为主 『区域经济发展小结』 近期宝坻区经济飞速发展，已超越全市平均水平 人口及人均消费水平有所增长 产业的规划布局，加速宝坻区经济发展 项目将借力商贸经济区的规划，发展前景良好 产业人群是仍以地缘性从业者为主，在产业人群上目前仍以蓝印、教育等投资方式来吸引，但产业人群发展潜力巨大，应转变其居住生活观念。 宝坻区房地产市场整体情况分析 『整体市场现状』 2012年7月，商品住宅成交量为83.76万平方米，滞涨回落 市场成交表现稳定。 2012年7月，商品住宅成交在10016元/平米，价格呈盘整波动 天津市整体成交缓慢回升，价格波动调整 『商品房走势』 宝坻区2011年供应总量80.6万平米，总成交量72.9万平米，呈供需两旺态势； 2012年至今，宝坻共供应44万平米，成交30万平米左右，基本上供应大于成交。 目前均价在6560元/平米，价格波动调整。 宝坻市场短期成交缓慢回升，供应量增加 『区域市场发展』 04-05年为市场初始发展阶段，此阶段年成交量在30万平米左右，成交价格在3000元/平米左右； 06-08年为市场起步发展阶段，年成交量50万平米左右（08年经济危机市场回落），价格4000元/平米； 09-10年为市场快速发展阶段，年成交量在70万平米以上，价格上升到6000元/平米以上； 宝坻市场正处于成熟发展阶段，项目进入品质比拼 初始发展 起步发展 快速发展 成熟发展 『商品房成交排行』 按成交均价排名（ 11年1月至12年7月）： 京津新城区域引领宝坻商品房市场，但价格相对较低，城区内高品质产品则受追捧 排序 项目名称 成交金额 成交面积 成交套数 成交均价 1 泰富橄榄树 70922 118837 1390 5968 2 保集玫瑰 70595 81989 679 8610 3 天津锦绣香江水城 68988 114138 1336 6044 4 京东领秀城 45570 80036 884 5694 5 宝地经典 41679 54220 470 7687 6 馨逸家园 41388 57680 491 7175 7 绿景家园 40030 61400 619 6520 8 钰鑫桃源印象 36080 53266 507 6774 9 宝境栖园 34346 55194 613 6223 10 平安家园 29605 65545 682 4517 11 翰林雅苑 22276 48214 544 4620 12 御景华城 16833 31252 334 5386 13 京津新城 14335 14487 51 9895 14 13670 23549 239 5805 15 景瑞英郡 13361 25722 223 5195 『成交结构分析』 80-100平米左右两室产品供需两旺 11年1月至12年8月