德思勤2011年4月长沙中环半岛项目前期策划报告之三：物业发展建议.ppt

一期地块地貌特征分析 一期地块交通分析 一期地块四至分析 一期地块四至分析 一期配套条件分析 项目一期启动区发展战略思考 产品面积 64 74 84 94 104 114 124 134 144 154 164 174 184 194 204 214 224 234 244 254 264 274 幸福考拉 万科城 芙蓉和苑 东方大院 蔚蓝海岸 麓山里 米兰春天 山水湾 檀香山 郡原居里 一期地块SWOT分析 一期地块核心价值提炼 一期地块核心价值提炼 一期地块核心价值提炼 一期地块核心价值提炼 一期地块核心价值提炼 一期地块核心价值提炼 建筑排布 建筑排布 建筑排布 建筑风格建议 园林景观建议 园林景观建议 园林景观建议 交通与人流动线组织 交通与人流动线组织 一期户型设计建议 一期户型设计建议 一期户型设计建议 一期户型设计建议 一期户型设计建议 一期户型设计建议 一期户型设计建议 一期户型设计建议 物业管理 一期发展方向及市场定位 03 1、一期SWOT分析 2、地块核心价值挖掘 3、客户定位 4、物业定位 5、形象定位 6、产品定位 1 S W O T 容积率较低，具有较高的舒适度 二环以内的区位优势 镶嵌深业地块之中，可共享深业资源 楚家湖自然景观资源优势 地块规模小，与后期开发用地分隔 地块东部存在沉降高差 地块西边已建物业形象一般 被深业地块包裹，通达性不佳 北部宜居新城发展提升增值潜力 市场缺乏低密度物业 物流园工业区的发展后劲十足 深业已完成楚家湖区形象铺垫 周边发展不成熟，配套缺乏 交通不便，主要道路仍在规划中 区域大盘云集，后续供应大 非市场开发热点 北部宜居新城打造、国际湖区形象及低容积率物业 是项目已具备的核心优势 2 产品、外部景观及区域价值是最可挖掘的竞争力 ???? ???? ???? ??? ???? 芙蓉和苑 可提升 ???? ?? ? ???? 本案一期 ??? ????? ??? ??? ???? 双湾国际 ??? ??? ??? ????? ???? 万国城 ???? ?? ??? ??? ???? 万科城 ??? ???? ??? ?? ??? 幸福考拉 ????? ????? ?? ???? ???? 堤亚纳湾 产品 外部景观 交通 配套 区域价值 价值点 挑战机遇 策略方向 产品价值 市场的赠送面积之热； 项目自身低密度物业； 市场低密度物业缺乏； 打造超值精品墅质物业 借区域与深业之势立势 2 景观价值 区域价值 高差影响景观视野； 不临湖，湖景不佳； 低密度别墅群视野佳。 台地取景，化劣为优 长沙最美的宜居新城； 城市国际湖区形象。 2 产品价值突破 别墅中的洋房 洋房里的别墅 综合考虑地块环境、市场稀缺度、项目利润、品牌等因素，建议项目一期产品以洋房为主，小高层为辅，不做普通多层。 从建筑风格、入户方式、庭院、花园、景观、内部空间等方面实现别墅级品质 落实庭院、露台、空中花园、半地下室空间、观景阳台、花池等赠送或半赠送空间体现别墅级超值 2 景观价值突破 城北生活 抬升3米 利用沉降台地，实现景观视野更加开阔，楚家湖沿湖风格一览无余 洋房地下抬高层可变成全赠送的半地下室多功能，随心所欲地打造家庭影院、影音室、私家酒窖等品味生活空间。 小高层地下抬高层，可设立地下停车场，人车分流，宁静舒适，安全无忧。 2 区域价值突破 百万级国际城市湖居 北部新城定位于长沙最美的宜居新城，而环楚家湖区域拥有中环地段与优越的自然景观，代表北部新城最高宜居水准 深业堤亚纳湾已经初步完成了对楚家湖国际城市湖居形象的导入，激活了长沙市民对于国际湖居的高尚生活梦想。 未来，中环半岛与深业堤亚纳湾两个近百万级大盘入主湖区，形成超百万级国际城市湖区。 大赠送面积，超高附加值 2 大规模国际城市湖区 一期核心价值 首创台地风情景观社区 稀缺低密度物业，别墅级品质 城市中环地段价值 一期启动区目标客户 偶得客户 游离客户 重要客户 核心客户 重点燃气公司内部系统及相关联单位员工； 堤亚纳湾直接或间接客户； 城北区域原住民； 霞宁港区； 客户定位 3 一期客户定位 开福区金融、证券、医生、教师、传媒等中高层收入智富精英；政府中高级公务员 市内认可区域发展潜力及物业稀缺价值投资者 以购买力较强的刚性需求与购买力不强的改善型需求为主 是较为典型的城市中坚阶层 重点客户群 游离客户群 核心客户区 百万级湖居·首席台地花园洋房 4 一期物业定位 82万平米深业堤 亚纳湾+65万平 米项目整体规划； 项目特 征台地 风情景 观社区 产品类型 园林环境 生活情趣 的直接表述 非常尊 贵并具 有唯